Мазмұнға өту
Duna.kz

№111 зерттеу · Электронная коммерция

Қазақстандағы қойма логистикасы және фулфилмент 2026: рекордтық енгізу, бос алаңдардың өсуі және жалдау мөлшерлемелерінің төмендеуі

Duna.kz IBC Global, IBC Real Estate, Bright Rich, ҰСБ және Kaspi деректерін біріктірді: A/B қойма қоры — 2,1–2,4 млн м², бос алаңдар 5,5–12%, Алматыда A класын жалдау 19,5%-ға арзандады. Фулфилмент тарифтері.

Дайындалуы
ресми статистика мен ашық тізілімдер бойынша, сандар бастапқы дереккөздермен салыстырылған
Жаңартылды
Деректер кезеңі
2024 год — II квартал 2026 года

Қысқаша жауап

2025 жылғы рекордтық енгізуден кейін Қазақстанның қойма нарығы тапшылықтан ұсыныс артықтығына көшті. Консалтингтік компаниялардың деректері бойынша, 2026 жылдың ортасында A және B класты сапалы қоймалар қоры — 2,1–2,4 млн м², бос алаңдар үлесі ел бойынша 5,5%-дан (IBC Global) 11,1%-ға дейін (IBC Real Estate), Алматыда — 12,2% (Bright Rich | CORFAC), ал Алматыдағы A класын жалдау мөлшерлемесі бір жылда 19,5%-ға төмендеп, айына 1 м² үшін 4 265 ₸ болды.

КөрсеткішМәніДереккөз, кезең
A+B қойма қоры, Қазақстан2,38 млн м² / 2,12 млн м²IBC Global, 2026 ж. II тоқсан / IBC Real Estate, 2026 ж. I жартыжылдық
Бос алаңдар үлесі, Қазақстан5,5% / 11,1%IBC Global / IBC Real Estate, 2026
Бос алаңдар үлесі, Алматы12,2% (жылына +6,1 п. т.)Bright Rich | CORFAC, 2026 ж. I жартыжылдық
A класын жалдау мөлшерлемесі, Алматыайына 4 265 ₸/м² (−19,5%)Bright Rich | CORFAC, 2026 ж. I жартыжылдық
A класты құрғақ қойманың өзіндік құныҚҚС-сыз 676–690 $/м²IBC Global, 2026
Электрондық сауда, 20253 768,8 млрд ₸, бөлшек сауданың 14,3%-ыҚР ҰСБ
Kaspi жеткізген тапсырыстар, 2025182 млн (+84%)Kaspi.kz, Form 20-F
Жалдаудың құрылыс құнына брутто-табыстылығы16,6–20,7%Duna.kz бағалауы
Складской комплекс с рядом ворот, пустыми стеллажами и фурой у рампы

Қойма қоры: кеңесшілердің бағалаулары әртүрлі

Қазақстанда қойма алаңдарының ресми статистикасы жоқ: ҰСБ қорды класы бойынша жарияламайды. Нарықтың барлық сандары — консалтингтік компаниялардың деректері, және олар айтарлықтай ерекшеленеді.

ДереккөзКезеңA+B қоры
Baker Tilly2024 жылдың 9 айы1,49 млн м², оның ішінде Алматы 919 мың (61,6%), Астана 370 мың (24,8%)
IBC Global2024 жылдың соңы1,575 млн м²
Bright Rich | CORFAC2025 жылдың I тоқсаныАлматы: 806,8 мың м²
IBC Global2025 жылдың III тоқсаны2,003 млн м²
IBC Real Estate2026 жылдың I жартыжылдығы2,116 млн м² (жылына +13%)
IBC Global2026 жылдың II тоқсаны2,38 млн м²
Bright Rich | CORFAC2026 жылдың I жартыжылдығыАлматы: шамамен 1,2 млн м²
IBC Global, INGENIUUM2026 жылдың басыАстана: шамамен 400 мың м², оның ішінде A+B құрғақ қоймалары — 365 мың м²

Айырмашылықтар сапалы қойманың әртүрлі анықтамасымен, меншікті қажеттілікке арналған және built-to-suit қоймаларының есепке алынуымен, агломерация шекараларымен түсіндіріледі. Дереккөздердің бағыты бір: 2025 жылы қор айтарлықтай өсті, бірақ қарқын бағалаулары шамамен екі есе ерекшеленеді. IBC Global бойынша 2025 жылғы енгізу 0,37-ден 0,47 млн м²-ге дейін, яғни 2024 жылдың соңындағы қордың 23-тен 30%-ға дейінгі бөлігі (Duna.kz есебі: 0,37 / 1,575 және 0,47 / 1,575). IBC Real Estate бойынша 2026 жылдың I жартыжылдығына қарай қор бір жылда тек 13%-ға өсті. IBC Global қатарының өзі де дәл сәйкес келмейді: оның деректері бойынша қор 2025 жылдың III тоқсанындағы 2,003 млн м²-ден 2026 жылдың II тоқсанында 2,38 млн м²-ге дейін өсті, ал 2026 жылдың бірінші жартыжылдығындағы енгізу тек 40 мың м² деп бағаланған; ықтимал себебі есеп базасының қайта қаралуы. 2026 жылы екі дереккөз де құлдырау күтеді: IBC Global бірінші жартыжылдықтағы енгізуді шамамен 40 мың м² деп бағалайды, IBC Real Estate жартыжылдықта тек 5 мың м² және 2026 жыл бойы 32 мың м²-ден аспайтын көлемді береді.

Бос алаңдар: бір жарым жылда тапшылықтан артықтыққа

ДереккөзГеографияКезеңБос алаңдар үлесі
IBC GlobalҚазақстан2024 жылдың соңы0,5–1,5%
Baker TillyАлматы / Астана2024 жылдың 9 айы3,7% / 8,1%
Bright Rich | CORFACАлматы2025 жылдың I тоқсаны6,8%
IBC GlobalҚазақстан2025 — 2026 жылдың II тоқсаны4,9–5,7% (2026 жылдың II тоқсанында 5,5%)
IBC Global, INGENIUUMАстана2026 жылдың басы3%
IBC Real EstateҚазақстан2026 жылдың I жартыжылдығы11,1% (234 мың м²)
Bright Rich | CORFACАлматы2026 жылдың I жартыжылдығы12,2% (145,1 мың м²)

2024 жылдың соңында бос сапалы қоймалар жоқтың қасы болса, 2026 жылы олар соңғы бес жылдағы ең көп деңгейде (IBC Real Estate бағалауы). 5,5% пен 11,1% арасындағы айырма — тағы да әдістемелердің айырмасы, бірақ бағыты бір: өсу. IBC Real Estate 2026 жылдың соңына қарай 12,5% болжайды.

Ерекшелік — Астана: IBC Global және INGENIUUM бағалауы бойынша мұнда бос алаңдар шамамен 3%, ал құрғақ қоймалар тапшылығы шамамен 350 мың м²; теңгерім үшін қалаға кемінде 500 мың м² жаңа сапалы ұсыныс қажет.

Жалдау мөлшерлемелері: шыңы өтті

ДереккөзКезеңA класы, айына ₸/м²B класы, айына ₸/м²
Baker Tilly2024 жылдың 9 айыАлматы: 5 400 (жылына +12,5%); Астана: 4 800Алматы: 4 000; Астана: 3 000
IBC Global2024 → 20255 300–6 200 → 4 800–5 700—
Bright Rich | CORFAC2025 жылдың I тоқсаныАлматы: 5 700Алматы: 4 500
IBC Real Estate2026 жылдың I жартыжылдығынарық бойынша орташа 4 400–4 600 (жылына −5%); Алматы 4 600–5 200—
Bright Rich | CORFAC2026 жылдың I жартыжылдығыАлматы: 4 265 (жылына −19,5%); Астана — шамамен 25%-ға жоғары—

A класының мөлшерлемелері 2024 жылы өсіп, 2025 жылдан бастап төмендеуде. Алыпсатарлық енгізу толқыны (Bright Rich атап өткендей, 2025 жылы Алматыда енгізілген барлық нысандар жалға алушысы алдын ала белгісіз салынған) және бос алаңдардың өсуі келіссөз күшін жалға алушыларға ауыстырды.

Сұранысты кім қалыптастырады: электрондық сауда және маркетплейстер

ҰСБ деректері бойынша 2025 жылы электрондық сауда көлемі 2024 жылғы 3 156,4 млрд ₸-мен салыстырғанда 3 768,8 млрд ₸ болды (19,4%-ға өсу, Duna.kz есебі). Маркетплейстерге 3 237,5 млрд ₸ (86%) тиесілі, электрондық сауданың бөлшек саудадағы үлесі — 14,3% (толығырақ — Duna.kz №54 зерттеуі).

Kaspi.kz деректері бойынша (2025 жылғы Form 20-F жылдық есебі), компания бір жыл бұрынғы 99 млн-ға қарсы 182 млн тапсырыс жеткізді (+84%); тапсырыстардың 49%-ы 2 күннен жылдам жеткізілді; 2025 жылдың соңында 10 441 постамат жұмыс істеді, тапсырыстардың жартысынан көбі солар арқылы өтті. Kaspi электрондық коммерциясының GMV-і — 3 183 млрд ₸ (+16%).

Duna.kz бағалауы: 10 441 постамат арқылы 91 млн-нан астам тапсырыс — бұл бір постаматқа жылына 8 700-ден астам тапсырыс. Соңғы миль барған сайын постаматтарға ауысуда, ал қойма сұрыптау торабы ретінде жұмыс істейді (жеткізу нарығы туралы №59 зерттеуін де қараңыз).

2026 жылдың бірінші жартыжылдығында Алматыдағы сұраныс құрылымы (сіңірілген көлем 136,3 мың м², Bright Rich | CORFAC): логистикалық операторлар — 32%, бөлшек сауда желілері — 27%, интернет-сауда — 24%.

ЖобаАлаңыМәртебесіДереккөз
Wildberries, Астанашамамен 160 мың м²салынуда, пайдалануға беру — 2027 ж. I тоқсанҚР сауда және интеграция министрі, TKS.ru арқылы
Wildberries, Алматышамамен 100 мың м²салынуда, пайдалануға беру — 2027 ж. I тоқсансонда
Ozon, Астана40 мың м² (70 мың м²-лік жобаның бірінші кезегі)2023 жылғы наурызда ашылдыAKM
Ozon, Алматы20 мың м² + 2026 жылы сондай көлемдегі екінші блокбірінші кезек 2024 жылғы желтоқсаннанProfit.kz
Magnum на Kaspi6 логистикалық орталық, 114 мың м²2025 жылғы мамыр, 2025 жылы тағы 4 орталық жоспарландыForbes.kz

Duna.kz бағалауы: Wildberries-тің 260 мың м²-і — қазіргі A+B қорының 10,9–12,3%-ы. Бірақ бұл маркетплейстің меншікті қажеттілігіне арналған қоймалар: олар бос алыпсатарлық алаңдарды сіңірмейді, ал іске қосылғаннан кейін қазір жалға алынған алаңдарды босатуы мүмкін.

Транзит және көлік

ҰСБ деректері бойынша 2025 жылы «Көлік және қоймалау» секциясы қызметтерінің нақты көлем индексі — 120,4%, 1 163,6 млн т жүк тасымалданды (+7,9%), жүк айналымы — 584,3 млрд т-км (+13,6%).

«Қазақстан темір жолы» басқарма төрағасы Талғат Алдыбергеновтің айтуынша, 2025 жылы темір жол арқылы жүк транзиті 20%-дан астам өсіп, 33 млн т болды. Бұл ретте ҚТЖ деректері бойынша (Inbusiness.kz мазмұндауында) «Қорғас — Шығыс қақпасы» құрғақ порты 2025 жылы 372 мың TEU-дан астам өңдеді — бір жыл бұрынғыдан небәрі 2%-ға көп.

Транзит өсуде, бірақ негізінен бұл өтпелі ағын: ол бөлшек саудаға арналған қалалық қоймаларды емес, темір жол мен терминалдарды жүктейді.

Қойма экономикасы: Duna.kz есебі

Белгілі: A класты құрғақ қойма құрылысының өзіндік құны — ҚҚС-сыз 1 м² үшін 676–690 $ (IBC Global, 2026); мультитемпературалық қойманікі — 1 м² үшін 919–1 099 $ (IBC Global, Астана бойынша деректер). ҚР ҰБ-ның 2026 жылғы 21 қыркүйектегі ресми бағамы — 1 доллар үшін 446,56 ₸. ҚР ҰБ базалық мөлшерлемесі — 16,25% (2026 жылғы 4 қыркүйектегі шешім).

ПараметрМәні
Өзіндік құны, ₸/м² (676–690 $ × 446,56)301 875–308 126 ₸
A класын жалдау мөлшерлемесі, Алматы, айына ₸/м²4 265–5 200
Жылдық жалдау ақысы, ₸/м²51 180–62 400
Толық жүктеме кезіндегі өзіндік құнға брутто-табыстылық16,6–20,7%
Бос алаңдар 11,1% болғандағы көрсеткіш14,8–18,4%

Формула: табыстылық = мөлшерлеме × 12 / (өзіндік құн $ × бағам). Төменгі шегі — ең төменгі мөлшерлеменің (4 265 ₸) ең жоғары өзіндік құнға қатынасы, жоғарғы шегі — керісінше.

Қорытынды: қазіргі мөлшерлемелерде жаңа қойманың брутто-табыстылығы (16,6–20,7%) 16,25% базалық мөлшерлемемен шамалас, ал жер, желілер, операциялық шығындар мен бос алаңдарды ескергенде — одан төмен. Сондықтан IBC Real Estate бағалауы бойынша 2026 жылғы енгізу бірнеше есе қысқарады: қазіргі мөлшерлемелер мен ақша құны кезінде алыпсатарлық құрылыс экономикалық тұрғыдан тиімсіз.

Тоңазытқыш қоймалар — тар сегмент: IBC Global деректері бойынша мультитемпературалық кешендер ұсыныстың 5%-ын алады (19 нысанда 114,5 мың м²), 2025 жылы тек 12,3 мың м² тоңазытқыш аймақ қосылды.

Фулфилмент қанша тұрады

Алматыдағы екі фулфилмент операторының жария тарифтері («бастап» бағалар, 2026 жылғы қыркүйек):

ОперацияСДЭК ФулфилментGetSklad
Қабылдаубірлігі үшін 35 ₸-денбірлігі үшін 50 ₸-ден
Тапсырысты жинаубірінші бірлік үшін 500 ₸, әрбір келесісі үшін 70 ₸тапсырыс үшін 150 ₸-ден
Жөнелту—сәлемдеме үшін 100 ₸-ден
Сақтауең төменгі мөлшерлеме тәулігіне 225 ₸айына 1 м² үшін 6 000 ₸-ден
Қайтарымдар—200 ₸-ден

Duna.kz бағалауы: сақтау мен жеткізусіз екі бірліктен тұратын тапсырысты өңдеу — 350 ₸-ден (GetSklad: 2 × 50 + 150 + 100) 640 ₸-ге дейін (СДЭК: 2 × 35 + 500 + 70). Сақтау мен жеткізу бөлек төленеді. Бұл нарықтық іріктеме емес, екі жария прайс; ірі клиенттер жеке шарттар алады.

GetSklad сақтау мөлшерлемесі (1 м² үшін 6 000 ₸) A класын нарықтық жалдаудан (4 265–5 200 ₸) жоғары: айырма — өңдеу, есепке алу және шағын көлемдер үшін төлем.

Бұл бизнес үшін нені білдіреді

Жалға алушыларға — келіссөз уақыты. Бос алаңдар 11–12% болып, мөлшерлемелер төмендеген кезде ұзақ шарттарды қазіргі бағамен бекітуге, жалдау демалысын және инфляциядан төмен индекстеуді сұрауға болады (2026 жылғы тамызда инфляция 9,8%).

Девелоперлерге — үзіліс. Базалық мөлшерлеме деңгейіндегі брутто-табыстылық алыпсатарлық құрылысты өтемейді; ерекшелік — Астана және мамандандырылған форматтар (тоңазытқыш, мультитемпература), мұнда кеңесшілер тапшылықты тіркейді.

Маркетплейс селлерлеріне — шаршы метрді емес, тапсырысты есептеу. Меншікті қойма толық жүктелмеген көлемдерде 3PL-фулфилмент жалдауды айнымалы шығынға айналдырады. Өту шегі ассортимент пен тапсырыстар санына байланысты және ашық деректерде өлшенбеген. Маркетплейстерге тәуелділік туралы — №104, клиент тарту құны туралы — №107.

Сериядағы сабақтас материалдар: №108 (дайын бизнес және франшизалар), №110 (фармацевтикалық ритейл).

Әдіснама

Қойма қоры, бос алаңдар, мөлшерлемелер, енгізу — IBC Global, IBC Real Estate, Bright Rich | CORFAC International, Baker Tilly және INGENIUUM консалтингтік компанияларының іскерлік БАҚ-тағы (Kapital.kz, Forbes.kz, Bizmedia.kz, TSPM) және компания сайттарындағы жарияланымдары, 2024–2026. Әр сан дереккөз атауымен және кезеңімен келтірілген; әртүрлі компаниялардың деректері бір қатарға араластырылмайды.

Электрондық сауда және көлік — ҚР ҰСБ: «Қазақстан Республикасындағы электрондық коммерция туралы (2025 ж.)» (25.05.2026 жарияланды), 2025 жылғы қаңтар–желтоқсандағы көлік жұмысының қорытындылары. Жеткізу және постаматтар — Kaspi.kz, 2025 жылғы Form 20-F. Маркетплейс жобалары — компаниялар мен мемлекеттік органдардың БАҚ-тағы мәлімдемелері. Фулфилмент тарифтері — СДЭК Фулфилмент пен GetSklad жария прайстары.

Duna.kz есептері:

  • E-commerce өсімі = 3 768,8 / 3 156,4 − 1 = 19,4%.
  • Теңгедегі өзіндік құн = 676–690 $ × 446,56 = 1 м² үшін 301 875–308 126 ₸.
  • Брутто-табыстылық = мөлшерлеме × 12 / өзіндік құн: 4 265 × 12 / 308 126 = 16,6%; 5 200 × 12 / 301 875 = 20,7%; бос алаңдармен × (1 − 0,111) = 14,8–18,4%.
  • Wildberries жобаларының үлесі = 260 / 2 380 және 260 / 2 116 = 10,9–12,3%.
  • Бір постаматқа тапсырыс = 182 млн × 0,5 / 10 441 ≈ 8 700 (төменгі шегі, себебі «жартысынан көбі»).
  • 2 бірліктен тұратын тапсырысты өңдеу құны: 2 × 50 + 150 + 100 = 350 ₸; 2 × 35 + 500 + 70 = 640 ₸.

Бұл зерттеу үшін қоймаларға меншікті зерттеп-қарау, нысандар мониторингі немесе сауалнама жүргізілген жоқ.

Шектеулер

  • Қойма қоры, бос алаңдар мен мөлшерлемелер бойынша ресми статистика жоқ; кеңесшілердің бағалаулары бір жарым-екі есе ерекшеленеді, сондықтан әр сан үшін дереккөз көрсетілген.
  • Кеңесшілер деректерінің бір бөлігі толық есептер бойынша емес, БАҚ-тағы мазмұндау бойынша белгілі.
  • Табыстылық жер құнын, желілерге қосылуды, ҚҚС-ты, операциялық шығындар мен салықтарды ескермей есептелді; бұл дөрекі брутто-бағалау.
  • Built-to-suit үлесі, паллет орнының тәуліктік құны және тоңазытқыш қоймаларды жалдау мөлшерлемелері ашық дереккөздерден табылмады және зерттеуде келтірілмейді.
  • Фулфилмент тарифтері — нарықтық орташа емес, екі оператордың «бастап» бағалары.
  • Wildberries қоймаларын пайдалануға беру мерзімдері — министрдің мәлімдемесі бойынша жоспарлы.

Данные в графиках

Ставка аренды склада класса A в Алматы по данным консультантов, ₸/м² в месяц
Baker Tilly, 9 мес. 20245 400Bright Rich, I кв. 20255 700Bright Rich, I пол. 20264 265

Baker Tilly (14.11.2024) и Bright Rich | CORFAC (I кв. 2025; I пол. 2026). Методики компаний различаются, ряд показывает направление, а не точную динамику.

Жиі қойылатын сұрақтар

2026 жылы Қазақстанда қойма тапшылығы бар ма?

Жалпы ел бойынша — жоқ. Консалтингтік компаниялардың деректері бойынша, 2025 жылғы рекордтық енгізуден кейін сапалы қоймалардағы бос алаңдар үлесі 5,5%-ға (IBC Global) немесе 11,1%-ға (IBC Real Estate), Алматыда — 12,2%-ға (Bright Rich | CORFAC) дейін өсті. Кеңесшілер тапшылықты Астанада (бос алаңдар шамамен 3%) және тоңазытқыш форматтарда тіркейді.

Алматыда A класты қойманы жалдау қанша тұрады?

Bright Rich | CORFAC деректері бойынша, 2026 жылдың бірінші жартыжылдығында — айына 1 м² үшін 4 265 ₸, бұл бір жыл бұрынғыдан 19,5%-ға аз. IBC Real Estate Алматы үшін 4 600–5 200 ₸ ауқымын береді. 2024 жылы мөлшерлемелер жоғары болды: Baker Tilly деректері бойынша 5 400 ₸.

Маркетплейс селлеріне фулфилмент қанша тұрады?

Алматыдағы операторлардың жария тарифтері бойынша сақтау мен жеткізусіз екі бірліктен тұратын тапсырысты өңдеу 350 ₸-ден (GetSklad) 640 ₸-ге дейін (СДЭК Фулфилмент) тұрады — Duna.kz есебі. Сақтау бөлек төленеді: операторға қарай айына 1 м² үшін 6 000 ₸-ден немесе тәулігіне 225 ₸-ден.

Зерттеу деректері

Әр жолда дереккөзі, формуласы және сенімділік бағасы бар 66 көрсеткіш. CSV форматы, UTF-8 кодтауы.

Датасетті жүктеу

Деректерді Duna.kz-ке сілтеме жасай отырып пайдалануға болады: дәйексөз алу шарттары.

Дереккөздер

Тағы не оқуға болады

Міндетті талқылау

Егер зерттеудегі сандарды нарығыңызға қолданып, нақты міндет бойынша сұранысты есептеу қажет болса, жағдайды сипаттаңыз, команда келесі қадамды ұсынады.