№102.4 зерттеу · Недвижимость и дом
Инфляцияны ескергендегі Қазақстан қалалары бойынша тұрғын үй бағасы, 2020-2026
Duna.kz зерттеуі: 2020 жылдан бері Қазақстанда тұрғын үй қай жерде нақты арзандады, қай жерде қымбаттады. Алматы, Астана, Шымкент, Ақтөбе, Қарағанды, Атырау және тағы 12 қала: теңгемен, доллармен, инфляцияны ескергендегі және табыс айларымен есептелген бағалар.
- Автор
- Тимур Еренчин
- Дайындалуы
- ресми статистика мен ашық тізілімдер бойынша, сандар бастапқы дереккөздермен салыстырылған
- Жаңартылды
- Деректер кезеңі
- декабрь 2019 — август 2026
Қазақстанның қай қаласында тұрғын үй бәрінен қатты қымбаттады?
Инфляцияны ескергенде, 2019 жылдың соңынан бері тұрғын үй ең қатты қымбаттаған қала Ақтөбе: жаңа салынған үйлер 15%-ға, қайталама тұрғын үй 25%-ға. Ең қатты арзандағаны Атырау мен Қарағандыдағы жаңа салынған үйлер: 26%-ға. Алматыда жаңа салынған үйлер нақты мәнде 10%-ға, қайталама тұрғын үй 17%-ға арзандады. Осы уақытта ел бойынша бағалар теңгемен 87-101%-ға, ал жалпы баға деңгейі 100%-ға өсті.
Негізгі цифрлар
| Көрсеткіш, желтоқсан 2019 → тамыз 2026 | Мәні |
|---|---|
| Сату бағасының ең жоғары нақты өсімі: Ақтөбе қайталама нарығы | +24,9% |
| Ең қатты нақты құлдырау: Атырау жаңа салынған үйлері | −26,4% |
| Алматы қайталама нарығы, нақты мәнде | −16,6% |
| Қарағандыдағы жалдау ақысы, нақты мәнде | +56,0% |
| Алматыдағы жалдау ақысы, нақты мәнде | +41,2% |
| Хабарландырулар бойынша ең қымбат м², 2026 жылғы тамыз | Алматы, 797 865 ₸ (1 734 $) |
| 18 қаланың ішіндегі хабарландырулар бойынша ең арзан м² | Теміртау, 213 953 ₸ (465 $) |
| Алматыдағы жаңа салынған үйдің м² жан басына шаққандағы неше айлық табысқа тең: 2019 → 2024 | 2,7 → 1,6 |
Duna.kz есептері: ҰСБ баға индекстері, Krisha.kz хабарландыру бағалары, тұтыну бағаларының индексі және ҰСБ-ның халық табысы деректері бойынша.
Инфляцияны ескергенде қалалар бойынша тұрғын үй бағасы қалай өзгерді
Нақты мәнде сату бағасы тек Астанада, Ақтөбеде, сондай-ақ Шымкент пен Қарағандының қайталама нарығында өсті. Жалдау ақысы алты қаланың бәрінде инфляциядан озып қымбаттады.
| Қала | Жаңа салынған үйлер | Қайталама тұрғын үй | Жалдау |
|---|---|---|---|
| Қазақстан | −6,5% | +1,0% | +22,2% |
| Алматы | −9,9% | −16,6% | +41,2% |
| Астана | +6,2% | +8,7% | +22,4%* |
| Шымкент | −16,4% | +6,2% | +44,7%* |
| Ақтөбе | +15,2% | +24,9% | +31,2%* |
| Қарағанды | −26,2% | +4,8% | +56,0% |
| Атырау | −26,4% | −12,8% | +1,7%* |
Инфляцияны ескергендегі өзгеріс, 2019 жылғы желтоқсан → 2026 жылғы тамыз. * Бұл қалалардағы жалдау қатарлары ҰСБ-ның жылдық индекстерінен 7,5 п.т.-ға дейін алшақ, сондықтан бағдар ретінде ғана алынады.
Сол бағалар теңгемен және доллармен
| Қала | Жаңа салынған үйлер, ₸ | Жаңа салынған үйлер, $ | Қайталама нарық, ₸ | Қайталама нарық, $ | Жалдау, ₸ |
|---|---|---|---|---|---|
| Қазақстан | +86,6% | +54,2% | +101,5% | +66,5% | +144,0% |
| Алматы | +79,9% | +48,6% | +66,3% | +37,4% | +181,8% |
| Астана | +111,8% | +75,0% | +116,9% | +79,2% | +144,3% |
| Шымкент | +66,9% | +37,9% | +111,9% | +75,1% | +188,7% |
| Ақтөбе | +130,0% | +90,0% | +149,2% | +105,9% | +161,8% |
| Қарағанды | +47,3% | +21,7% | +109,2% | +72,8% | +211,3% |
| Атырау | +46,9% | +21,4% | +74,1% | +43,8% | +103,0% |
ҰСБ тізбекті индекстері, 2019 жылғы желтоқсан → 2026 жылғы тамыз. Долларлық өзгерістер ҚРҰБ-ның орташа айлық бағамы бойынша (2019 жылғы желтоқсанда 383,86 ₸, 2026 жылғы тамызда 464,55 ₸).
2026 жылы Қазақстан қалаларында шаршы метр қанша тұрады?
ҰСБ деректері бойынша 2026 жылғы тамызда шаршы метрдің орташа бағасы: Алматыда жаңа салынған үйлерде 739 762 ₸, қайталама нарықта 749 480 ₸, Астанада 747 116 және 740 356 ₸, Шымкентте 541 676 және 472 302 ₸. Қазақстан бойынша орташа есеппен жаңа салынған үйдің м² 625 435 ₸, қайталама тұрғын үйдің м² 635 185 ₸.
| Қала | Жаңа салынған үйлер, м² үшін ₸ | Қайталама нарық, м² үшін ₸ | Жалдау, айына м² үшін ₸ | 50 м² жалдау, айына |
|---|---|---|---|---|
| Қазақстан | 625 435 | 635 185 | 5 350 | 267 500 ₸ |
| Астана | 747 116 | 740 356 | 6 079 | 303 950 ₸ |
| Алматы | 739 762 | 749 480 | 6 224 | 311 200 ₸ |
| Атырау | 546 419 | 519 233 | 4 509 | 225 450 ₸ |
| Шымкент | 541 676 | 472 302 | 4 544 | 227 200 ₸ |
| Қарағанды | 394 516 | 407 438 | 5 219 | 260 950 ₸ |
| Ақтөбе | 356 454 | 371 252 | 3 381 | 169 050 ₸ |
ҚР ҰСБ, 2026 жылғы тамыздағы орташа бағалар. ҰСБ орташа бағаларының іріктемесі жыл сайын қаңтарда ауысады, сондықтан уақыт бойынша салыстыру үшін бұл деңгейлер емес, индекстер пайдаланылады.
Қазақстанның 18 қаласындағы хабарландыру бағалары
Krisha.kz хабарландыру бағалары бойынша 2026 жылғы тамызда шаршы метр ең қымбат Алматыда (797 865 ₸), Астанада (602 257 ₸) және Шымкентте (474 914 ₸). Инфляцияны ескергенде хабарландыру бағасы 2020 жылғы қаңтардан бері тек Павлодарда (+9,6%), Семейде (+7,4%), Қостанайда (+5,1%) және Ақтөбеде (+2,8%) өсті.
| Қала | м² үшін ₸ | м² үшін $ | 2020 жылғы қаңтардан бері теңгемен | Инфляцияны ескергенде | Доллармен |
|---|---|---|---|---|---|
| Алматы | 797 865 | 1 734 | +84,8% | −6,8% | +52,4% |
| Астана | 602 257 | 1 315 | +77,3% | −10,6% | +46,9% |
| Шымкент | 474 914 | 1 029 | +88,3% | −5,0% | +54,7% |
| Қостанай | 446 829 | 974 | +108,3% | +5,1% | +72,1% |
| Қарағанды | 436 875 | 949 | +86,8% | −5,8% | +54,1% |
| Өскемен | 432 051 | 941 | +85,9% | −6,2% | +53,5% |
| Павлодар | 427 835 | 930 | +117,2% | +9,6% | +79,2% |
| Семей | 412 339 | 898 | +112,8% | +7,4% | +75,7% |
| Атырау | 408 667 | 890 | +55,6% | −21,5% | +28,6% |
| Петропавл | 407 742 | 890 | +74,4% | −12,0% | +44,2% |
| Ақтау | 401 678 | 875 | +95,4% | −1,4% | +61,4% |
| Көкшетау | 363 462 | 790 | +66,1% | −16,2% | +36,9% |
| Талдықорған | 346 062 | 750 | +58,3% | −20,1% | +30,2% |
| Орал | 343 950 | 751 | +63,8% | −17,4% | +35,8% |
| Тараз | 323 862 | 705 | +79,0% | −9,7% | +47,8% |
| Ақтөбе | 311 200 | 678 | +103,9% | +2,8% | +68,7% |
| Қызылорда | 262 958 | 572 | +90,8% | −3,8% | +57,6% |
| Теміртау | 213 953 | 465 | +85,2% | −6,6% | +52,5% |
Krisha.kz, 2026 жылғы тамыздың соңғы апталық срезі, барлық пәтерлер. Хабарландыру бағалары мәміле бағаларына тең емес. Ақтауда 2026 жылғы тамызда 194 хабарландыру болды, сондықтан бағалау тұрақсыз.
Табыспен салыстырғанда тұрғын үй қай жерде қолжетімдірек болды
Табыспен салыстырғанда тұрғын үй 2019-2024 жылдары барлық жерде дерлік қолжетімдірек болды, бәрінен көп Алматыда. 2019 жылы Алматыда жаңа салынған үйдің шаршы метрі қала тұрғынының жан басына шаққандағы 2,7 айлық табысына тең болса, 2024 жылы 1,6 айлық табысына тең. Осы жылдары Алматыда табыс 2,3 есе өсті, ал баға 37%-ға өсті.
| Қала | Жаңа салынған үйлер: м² үшін неше айлық табыс, 2019 → 2024 | Өзгеріс | Қайталама нарық: 2019 → 2024 | Өзгеріс |
|---|---|---|---|---|
| Қазақстан | 3,2 → 2,3 | −27% | 3,0 → 2,5 | −17% |
| Алматы | 2,7 → 1,6 | −40% | 3,0 → 1,7 | −43% |
| Астана | 2,2 → 2,0 | −10% | 2,1 → 2,2 | +2% |
| Шымкент | 4,6 → 3,3 | −29% | 3,17 → 3,03 | −4,4% |
| Атырау¹ | 1,8 → 1,5 | −17% | 1,4 → 1,4 | +3% |
| Ақтөбе¹ | 1,67 → 1,50 | −10,2% | 1,6 → 1,6 | +1% |
| Қарағанды² | 2,5 → 1,6 | −37% | 1,8 → 1,7 | −10% |
2019 жылғы желтоқсандағы және 2024 жылғы желтоқсандағы м² бағасы (ҰСБ индекстері бойынша қалпына келтірілген) бір тұрғынға шаққандағы орташа айлық номиналды табысқа (ҰСБ) бөлінеді. Сан неғұрлым аз болса, тұрғын үй соғұрлым қолжетімді. ¹ Табыс қала бойынша емес, облыс бойынша алынған. ² Табыс Қарағанды облысы бойынша алынған; 2022 жылы одан табысы жоғары Ұлытау облысы бөлініп шықты, сондықтан 2019 және 2024 жылдар салыстырмалы емес. Қарағанды цифрлары тек бағдар ғана.
Табыспен салыстырғанда ең қымбат нарық Шымкент: жаңа салынған үйдің метрі тұрғынның 3,3 айлық табысына тең: бұл Алматыдағыдан (1,6) екі есе, ал Атыраудағыдан (1,5) 2,3 есе көп. Астанада, Атырауда және Ақтөбеде қайталама тұрғын үй сәл ғана қолжетімсіз бола түсті, 1-3%-ға: ол жерде баға табыспен қатар немесе сәл жылдамырақ өсті.
Жылдар бойынша нақты бағалар қалай өзгерді
Қалалардың көпшілігі бір циклден өтті: 2021 жылы өсім, 2023-2024 жылдары құлдырау, 2025 жылы ішінара қалпына келу және 2026 жылы қайта төмендеу. Ерекшелік Атырау: онда баға 2021 жылы да, басқа жылдардың көбінде де инфляциядан озып өскен жоқ десе болады.
Қайталама тұрғын үй, инфляцияны ескергендегі өзгеріс, желтоқсаннан желтоқсанға:
| Қала | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026, 8 ай |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Қазақстан | +5,2% | +14,6% | +1,1% | −12,1% | −4,0% | +2,0% | −3,7% |
| Алматы | −5,9% | +9,0% | −2,5% | −12,2% | −10,9% | +11,4% | −4,4% |
| Астана | +4,7% | +23,9% | +0,5% | −15,8% | +3,9% | −1,4% | −3,4% |
| Шымкент | +18,9% | +21,1% | −5,8% | −6,5% | −10,8% | −1,3% | −4,9% |
| Ақтөбе | +3,8% | +11,6% | +18,3% | −4,2% | −5,2% | +5,2% | −4,7% |
| Қарағанды | +15,8% | +22,6% | +0,4% | −9,1% | −8,4% | −8,9% | −2,9% |
| Атырау | −7,0% | −0,8% | −2,7% | −1,4% | +7,8% | −6,7% | −2,0% |
Жаңа салынған үйлер, инфляцияны ескергендегі өзгеріс, желтоқсаннан желтоқсанға:
| Қала | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026, 8 ай |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Қазақстан | −2,1% | +7,6% | −3,9% | −5,7% | −5,1% | +3,0% | +0,3% |
| Алматы | −6,2% | +6,5% | −7,9% | −3,9% | −7,0% | +6,6% | +2,9% |
| Астана | +0,9% | +12,7% | −0,4% | −6,8% | −4,4% | +4,6% | +0,5% |
| Шымкент | +0,2% | +11,7% | −13,5% | −9,8% | −3,3% | +2,9% | −3,6% |
| Ақтөбе | +8,4% | +0,2% | +7,4% | −8,7% | +3,8% | +1,8% | +2,3% |
| Қарағанды | −0,3% | +3,2% | −4,2% | −8,9% | −7,5% | −7,1% | −4,4% |
| Атырау | −7,0% | +0,2% | −1,9% | −3,4% | −12,2% | −2,9% | −2,2% |
2021 жыл: зейнетақы жинақтарын тұрғын үйге шешуден туған баға өсімі, 2023 жыл: бұл төлемдер 170 млрд ₸-ге дейін құлаған кездегі төмендеу, бұл 2022 жылғыдан (710 млрд ₸) 4,2 есе, 2021 жылғы шыңнан (2 465 млрд ₸) 14,5 есе аз. Толығырақ Duna.kz-тің зейнетақы жинақтары мен ипотека туралы зерттеуінде.
Жалдау ақысы неліктен сату бағасынан қаттырақ қымбаттады
Қазақстанда жалдау ақысы 2019 жылдың соңынан бері теңгемен 144%-ға, сату бағасы 87-101%-ға қымбаттады. Екі фактор әсер етті. 2022 жылы ірі қалаларға Ресей азаматтары келді, Алматыда жалдау ақысы тек 2022 жылғы тамыздың өзінде 26,6%-ға өсті; 2022 жыл ішінде ол инфляциядан 41,6%-ға озып қымбаттады. Ал 2022 жылдан бері базалық мөлшерлеме 13,5-18% деңгейінде тұр, нарықтық ипотека қолжетімсіз, бұрын тұрғын үй сатып алатын отбасылар жалдауды жалғастырып отыр. Алматыда 50 м² жалдау 2026 жылғы тамызда айына шамамен 311 мың ₸ тұрады, бұл қала тұрғынының 2024 жылғы орташа айлық табысының 90%-ы.
Атырау мен Қарағандыда жаңа салынған үйлер неге арзандады
Атырау мен Қарағандыда жаңа салынған үйлер бағасының нақты төмендеу себептерін ашық деректер бойынша дәл анықтау мүмкін емес. Фактілерді ғана тіркеуге болады. Атырауда тұрғынға шаққандағы табыс (облыс бойынша) алты қаланың ішінде Алматыдан кейін екінші орында, метр 1,5 айлық табысқа тең: нарық қызып кеткен жоқ, бірақ баға 2020 жылдан бері инфляциядан баяу өсіп келеді, әсіресе 2024 жылы (−12,2%). Қарағандыда жаңа салынған үйлер нақты мәнде бесінші жыл қатарынан арзандап келеді, ал қайталама тұрғын үй және әсіресе жалдау ақысы (+56%) қымбаттап жатыр. Хабарландыру бағалары да осы көріністі растайды: Атырауда 2020 жылғы қаңтардан бері нақты мәнде −21,5%, бұл 18 қаланың ішіндегі ең қатты құлдыраулардың бірі.
Әдіснама
Сату және жалдау бағалары. Алты қала мен жалпы Қазақстан бойынша ҰСБ-ның «алдыңғы айға» баға индекстері 2019 жылғы желтоқсаннан бастап тізбектей көбейтілді. 2026 жылғы маусым мен шілдедегі индекстер дереккөзде жасырылған; тамыз жылдық индекс арқылы қалпына келтірілді. Нақты өзгерістер Қазақстанның тұтыну бағаларының индексіне, долларлық өзгерістер ҚРҰБ-ның орташа айлық бағамына бөлу арқылы алынды.
Хабарландыру бағалары. Krisha.kz, айдың соңғы апталық срезі, 2020 жылғы қаңтар және 2026 жылғы тамыз, 18 қала, барлық пәтерлер.
Қолжетімділік. 2019 жылғы желтоқсандағы және 2024 жылғы желтоқсандағы м² бағасы 2026 жылғы тамыздағы орташа баға мен индекстер бойынша қалпына келтірілді; ол бір тұрғынға шаққандағы жылдық орташа айлық номиналды табысқа (ҰСБ) бөлінеді. Атырау, Ақтөбе және Қарағанды бойынша табыс деректері тек облыстар бойынша бар.
Шектеулер. ҰСБ орташа бағалары мен хабарландыру бағалары гедоникалық индекстер емес: олар қандай пәтерлер сатылғанына байланысты. Астана, Атырау, Ақтөбе және Шымкент бойынша жалдау қатарлары ресми жылдық индекстерден 7,5 п.т.-ға дейін алшақ. Есептеу кезінде өңірлер бойынша 2025 жылғы жылдық табыс деректері әлі жарияланбаған.
Данные в графиках
- декабрь 2019
- декабрь 2024
- декабрь 2019
- декабрь 2024
Показаны 15 наибольших значений из 18; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 18; полный ряд — в датасете.
Жиі қойылатын сұрақтар
2026 жылы Қазақстанда ең қымбат тұрғын үй қай жерде?
Алматы мен Астанада. ҰСБ-ның 2026 жылғы тамыздағы деректері бойынша қайталама тұрғын үйдің шаршы метрі Алматыда 749 480 ₸, Астанада 740 356 ₸, жаңа салынған үйлерде 739 762 және 747 116 ₸. Krisha.kz хабарландырулары бойынша Алматы қымбатырақ: Астанадағы 602 257 ₸-ге қарсы 797 865 ₸.
Алматыда тұрғын үй арзандады ма?
Теңгемен жоқ: 2019 жылдың соңынан бері жаңа салынған үйлер 80%-ға, қайталама тұрғын үй 66%-ға қымбаттады. Бірақ инфляцияны (+100%) ескергенде Алматыда жаңа салынған үйлер 10%-ға, қайталама тұрғын үй 17%-ға арзандады. Доллармен метр 37-49%-ға өсті.
Қазақстанның қай қаласында тұрғын үй табыспен салыстырғанда ең қолжетімді?
Duna.kz-тің 2024 жылға арналған есебі бойынша табыспен салыстырғанда тұрғын үй Атырау мен Ақтөбеде ең арзан: метр жан басына шаққандағы шамамен 1,5 айлық табысқа тең. Алматыда 1,6-1,7 ай, Астанада 2,0-2,2 ай, ең қымбаты Шымкентте: 3,0-3,3 ай.
Алматы мен Астанада пәтер жалдау қанша тұрады?
ҰСБ-ның 2026 жылғы тамыздағы орташа бағалары бойынша жалдау ақысы айына м² үшін Алматыда 6 224 ₸, Астанада 6 079 ₸. 50 м² пәтер Алматыда шамамен 311 мың ₸, Астанада 304 мың ₸ тұрады. 2019 жылдың соңынан бері Алматыда жалдау ақысы инфляциядан 41%-ға озып қымбаттады.
Қазақстанның қай қалаларында тұрғын үй инфляциядан жылдам қымбаттап жатыр?
ҰСБ индекстері бойынша 2019 жылдың соңынан бері сату бағасы Ақтөбеде (жаңа салынған үйлер +15%, қайталама нарық +25%) және Астанада (+6% және +9%) инфляциядан озды, ал қайталама тұрғын үй Шымкентте (+6%) және Қарағандыда (+5%) да озды. Krisha.kz хабарландырулары бойынша: Павлодарда (+9,6%), Семейде (+7,4%), Қостанайда (+5,1%) және Ақтөбеде (+2,8%). Қалған қалалар мен сегменттерде баға инфляциядан қалып қойды.
Қазақстанда тұрғын үй қай жерде арзандап жатыр?
Инфляцияны ескергенде 2019 жылдың соңынан бері Атырау (−26%) мен Қарағандыдағы (−26%) жаңа салынған үйлер, Шымкенттегі жаңа салынған үйлер (−16%) және Алматыдағы қайталама тұрғын үй (−17%) бәрінен көп арзандады. Хабарландырулар бойынша: Атырау (−21,5%), Талдықорған (−20,1%), Орал (−17,4%) және Көкшетау (−16,2%).
Зерттеу деректері
Әр жолда дереккөзі, формуласы және сенімділік бағасы бар 668 көрсеткіш. CSV форматы, UTF-8 кодтауы.
Деректерді Duna.kz-ке сілтеме жасай отырып пайдалануға болады: дәйексөз алу шарттары.
Дереккөздер
- ҚР ҰСБ, Taldau: тұрғын үй нарығындағы баға индекстері (көрсеткіш 703083), орташа бағалар (703116), халықтың табысы
- Krisha.kz, ұсыныс бағаларының аналитикасы
- ҚРҰБ, ресми валюта бағамдары
- ХВҚ, Қазақстанның тұтыну бағаларының индексі
- Inbusiness.kz, ресейліктердің көші-қоны және жылжымайтын мүлік нарығы, 2022 жыл
- Informburo.kz, Алматы мен Астанадағы жалдау, 2023 жыл
Тағы не оқуға болады
- Қазақстанда пәтер жөндеу нарығының көлемі: теңгемен бағалау
- Алматыда пәтер жөндеу нарығының көлемі: Duna.kz есебі
- Қазақстандықтар жиһазға қанша ақша жұмсайды: үй шаруашылығына шаққандағы есеп
- Қазақстанның жиһаз нарығының көлемі: өндіріс, импорт және тұтыну
- Қазақстанның матрас нарығының көлемі: Duna.kz есептік моделі
- Қазақстанда жыл сайын қанша матрас сатып алынады: Duna.kz есебі
Міндетті талқылау
Егер зерттеудегі сандарды нарығыңызға қолданып, нақты міндет бойынша сұранысты есептеу қажет болса, жағдайды сипаттаңыз, команда келесі қадамды ұсынады.