Прогноз цен на жильё в Казахстане на 2027 год: три сценария

Что будет с ценами на жильё в Казахстане в 2027 году?

По базовому прогнозу Duna.kz, в 2027 году жильё в Казахстане подорожает в тенге на 5–9%. Инфляция ожидается на уровне 7–9%, поэтому в реальном выражении цены изменятся от −3% до +1%. Сделок купли-продажи станет на 5–12% меньше — 380–410 тыс. против примерно 430 тыс. в 2026 году. Вероятность базового сценария — 55%.

Ключевые цифры

Все цифры — оценки Duna.kz по Казахстану в целом, опубликованы 17 сентября 2026 года. Уверенность — ниже средней.

Три сценария на 2027 год

Ориентиры для базового сценария — опубликованные прогнозы: EIA STEO от 9 сентября 2026 года (Brent 74 $ в 2027 году), макроэкономический опрос Национального банка за август 2026 года (курс 516 ₸, базовая ставка 13% на конец 2027 года, инфляция 8,5%), прогнозный раунд НБРК от 4 сентября 2026 года (инфляция 6,5–8,5%). Вероятности — экспертная оценка Duna.kz.

Почему базовый прогноз именно такой

Цены в тенге вырастут вслед за инфляцией, но реальный рост сдерживают три фактора: сжатие пенсионных выплат на жильё, дорогая рыночная ипотека и рекордный ввод нового жилья. Две независимые модели Duna.kz и два исторических аналога дают реальное изменение цены от −4,8% до +1,8%.

Как устроены обе модели, разобрано в исследованиях Duna.kz о влиянии нефти и курса и о пенсионных и ипотеке.

Главный фактор 2027 года — пенсионные

6 июня 2026 года порог достаточности пенсионных накоплений для 30-летнего вырос с 5,12 до 9,75 млн ₸ — на 79%. Снимать деньги на жильё стало можно реже и меньше. В июле–августе 2026 года на жильё выплачивали около 27 млрд ₸ в месяц, в 2,5 раза меньше, чем в среднем за месяц 2025 года. В базовом сценарии на 2027 год это 0,3–0,4 трлн ₸ против 0,82 трлн ₸ в 2025 году.

Для сравнения: в 2021 году, когда снимать пенсионные на жильё разрешили впервые, на рынок пришло 2,47 трлн ₸. Это единственный год 2020–2026, когда жильё в Казахстане заметно подорожало сверх инфляции — на 11%.

Что изменилось в 2026 году

• Война США и Израиля с Ираном с 28 февраля 2026 года. Brent вырос с 71 до 138 $ за баррель к 7 апреля. Тенге укрепился: с 512,83 ₸ за доллар 7 января до 444,88 ₸ 17 сентября. Цены на жильё в реальном выражении при этом не выросли.
• Новый Налоговый кодекс с 1 января 2026 года. Застройщики платят НДС 16% по проектам, начатым с 2026 года; для строек, начатых раньше, льгота сохраняется. Налог будет заходить в цены новостроек постепенно, в основном в 2027–2028 годах.
• Базовая ставка снижается: 18% → 17% (8 июня) → 16,75% (27 июля) → 16,25% (7 сентября). НБРК предупреждает, что пространство для снижения ограничено.
• Сделок меньше: за январь–август 2026 года — на 4,3% меньше, чем годом раньше.
• Льготная ипотека стала основой рынка: в I квартале 2026 года 85,1% выдач пришлось на госпрограммы, рыночная ипотека банков сократилась на 53,6% (данные АФК).

Что может сдвинуть прогноз

Стресс-сценарий без вероятности: дорогая нефть при остановленном КТК. Через Каспийский трубопроводный консорциум идёт больше 80% трубопроводного экспорта казахстанской нефти. Если трубопровод надолго встанет, Казахстан не сможет заработать на высоких ценах, тенге ослабнет вопреки нефти, а инфляция вырастет. Ближайший аналог — март 2022 года: курс доллара вырос на 20% за месяц, ставка — на 3,25 п.п. за один день.

Новостройки или вторичка: что подорожает сильнее в 2027 году?

По прогнозу Duna.kz, новостройки в 2027 году подорожают сильнее вторичного жилья: +8…+10% против +3…+6% в тенге. Причины две. НДС 16% для проектов, начатых с 2026 года, постепенно закладывается в цену. А часть льгот даёт новостройкам преимущество: по «Наурызу» первоначальный взнос снижен до 10% для готового жилья с чистовой отделкой, «Орда Аймақ» финансирует только строящееся жильё по договорам долевого участия. При этом на новостройки приходится меньшая часть льготных займов: у Отбасы банка в 2024 году — 41%.

Что будет с арендой в 2027 году?

Аренда в Казахстане в 2027 году, по базовому прогнозу Duna.kz, подорожает на 8–11%. Если пенсионных на покупку станет меньше, а рыночная ипотека останется дорогой, часть семей продолжит снимать жильё. С конца 2019 года аренда уже подорожала сверх инфляции на 22%, в Алматы — на 41%.

Что это значит для покупателей, продавцов и застройщиков

• Покупателю. Резкого падения цен в тенге в базовом сценарии нет. Выигрыш от ожидания — только в реальном выражении и только в пределах 0–3%. Решающий параметр — доступ к льготной ставке: платёж по ипотеке под 7% вдвое ниже, чем под 18%.
• Продавцу вторички. Покупателей с пенсионными деньгами станет меньше, а часть льгот выгоднее для новостроек. Срок продажи, скорее всего, вырастет.
• Застройщику. Спрос держится на госпрограммах, их объём и условия важнее цены нефти. По мировому опыту, при сужении льгот падают прежде всего объёмы продаж, а не цены: так было в России после июля 2024 года, когда выдачи ипотеки сократились на 40%.

Как Duna.kz будет проверять прогноз

• Ежемесячно, после публикации индексов цен и сделок БНС (около 10-го числа): если реальная цена отклонится от центра базового сценария больше чем на 2 п.п., прогноз пересматривается.
• После каждого решения НБРК по базовой ставке (следующее — 23 октября 2026 года) и каждого выпуска EIA STEO.
• Вне графика — при изменении порога ЕНПФ, решении по льготной ипотеке, остановке КТК больше чем на две недели или движении курса больше чем на 10% за месяц.
• В январе 2028 года Duna.kz опубликует разбор: прогноз против факта.

Связанные исследования Duna.kz

• Как нефть, курс тенге и девальвации влияют на цены жилья
• Пенсионные и ипотека: что на самом деле двигает цены на жильё
• Цены на жильё по городам Казахстана с учётом инфляции
• Покупательная способность населения Казахстана
• Рынок ремонта квартир в Казахстане