№102.1 зерттеу · Недвижимость и дом
Қазақстандағы тұрғын үй бағасының 2027 жылға арналған болжамы: үш сценарий
Duna.kz базалық болжамы: 2027 жылы Қазақстанда тұрғын үй теңгемен 5-9%-ға қымбаттайды, нақты мәнде −3%-дан +1%-ға дейін өзгереді, мәмілелер 5-12%-ға азаяды. Сценарийлер, алғышарттар және болжамды не өзгертуі мүмкін.
- Автор
- Тимур Еренчин
- Дайындалуы
- ресми статистика мен ашық тізілімдер бойынша, сандар бастапқы дереккөздермен салыстырылған
- Жаңартылды
- Деректер кезеңі
- январь 2020 — август 2026, прогноз на 2027 год
Қазақстанда 2027 жылы тұрғын үй бағасы не болады?
Duna.kz базалық болжамы бойынша 2027 жылы Қазақстанда тұрғын үй теңгемен 5-9%-ға қымбаттайды. Инфляция 7-9% деңгейінде күтіледі, сондықтан нақты мәнде бағалар −3%-дан +1%-ға дейін өзгереді. Сатып алу-сату мәмілелері 5-12%-ға азаяды: 2026 жылғы шамамен 430 мыңның орнына 380-410 мың. Базалық сценарийдің ықтималдығы: 55%.
Негізгі цифрлар
| 2027 жылғы көрсеткіш | Duna.kz базалық болжамы |
|---|---|
| Тұрғын үйдің теңгедегі бағасы, желтоқсаннан желтоқсанға | +5…+9% |
| Инфляцияны ескергенде | −3…+1% |
| Доллармен | −4…+2% |
| Сатып алу-сату мәмілелері | −5…−12% (380-410 мың) |
| Теңгемен жалдау ақысы | +8…+11% |
| Жаңа үйлер мен қайталама тұрғын үй | +8…+10% және +3…+6% |
| Сценарийдің ықтималдығы | 55% |
Барлық цифрлар Duna.kz-тің жалпы Қазақстан бойынша бағалаулары, 2026 жылғы 17 қыркүйекте жарияланған. Сенімділік: орташадан төмен.
2027 жылға арналған үш сценарий
| Консервативті | Базалық | Жоғары | |
|---|---|---|---|
| Не болады | Ормуз дағдарысы тез шешіледі, мұнай өндіру артады, теңге әлсірейді | Мұнай EIA мен ҚРҰБ болжамдарына оралады, теңге қалыпты әлсірейді, жеңілдетілген ипотека сақталады | Парсы шығанағындағы дағдарыс бүкіл 2027 жылға созылады, теңге берік |
| Brent, жылдық орташа | 50-60 $ | 70-80 $ | 100-120 $ |
| USD/KZT бағамы, орташа | 560-600 | 505-530 | 430-470 |
| Инфляция, желтоқсаннан желтоқсанға | 11-13% | 7-9% | 7-9% |
| Жыл соңындағы базалық мөлшерлеме | 16-18% | 12,5-14% | 13-15% |
| Ипотека берілімі | 2,2-2,4 трлн ₸ | 2,5-2,8 трлн ₸ | 2,9-3,2 трлн ₸ |
| Тұрғын үйге зейнетақы қаражаты | 0,2-0,3 трлн ₸ | 0,3-0,4 трлн ₸ | 0,4-0,6 трлн ₸ |
| Теңгедегі баға | +2…+6% | +5…+9% | +10…+14% |
| Инфляцияны ескергенде | −5…−10% | −3…+1% | +2…+5% |
| Доллармен | −12…−20% | −4…+2% | +12…+20% |
| Мәмілелер | −20…−30% | −5…−12% | 0…+5% |
| Теңгемен жалдау ақысы | +10…+14% | +8…+11% | +7…+10% |
| Ықтималдық | 25% | 55% | 20% |
Базалық сценарийге бағдар ретінде жарияланған болжамдар алынды: EIA STEO, 2026 жылғы 9 қыркүйек (2027 жылы Brent 74 $), Ұлттық банктің 2026 жылғы тамыздағы макроэкономикалық сауалнамасы (бағам 516 ₸, 2027 жылдың соңында базалық мөлшерлеме 13%, инфляция 8,5%), ҚРҰБ-ның 2026 жылғы 4 қыркүйектегі болжамдық раунды (инфляция 6,5-8,5%). Ықтималдықтар: Duna.kz-тің сараптамалық бағалауы.
Базалық болжам неге дәл осындай
Теңгедегі баға инфляцияның артынан өседі, бірақ нақты өсімді үш фактор тежейді: тұрғын үйге зейнетақы төлемдерінің қысқаруы, қымбат нарықтық ипотека және тұрғын үйді пайдалануға берудің рекордтық көлемі. Duna.kz-тің екі тәуелсіз моделі мен екі тарихи ұқсас жағдай бағаның нақты өзгерісін −4,8%-дан +1,8%-ға дейін береді.
| Әдіс | 2027 жылғы нақты баға |
|---|---|
| Duna.kz ақша ағыны моделі (ипотека + зейнетақы қаражаты) | −3,3…−2,7% |
| Duna.kz бағам моделі (бағам мен мұнай, Алматыдағы ұсыныс бағалары) | +1,5…+1,8% |
| Ұқсас жағдай: Қазақстан, 2024 жылғы қыркүйектен 2025 жылғы қыркүйекке дейін (теңге 13%-ға әлсіреді) | −4,8% |
| 2026 жылғы факт, қаңтар-тамыз | −1,7% |
| Duna.kz қорытындысы | −3…+1%, орталығы −1% |
Екі модельдің қалай құрылғаны Duna.kz-тің мұнай мен бағамның әсері туралы және зейнетақы қаражаты мен ипотека туралы зерттеулерінде талданған.
2027 жылдың басты факторы: зейнетақы қаражаты
2026 жылғы 6 маусымда 30 жастағы азамат үшін зейнетақы жинақтарының жеткіліктілік шегі 5,12 млн ₸-ден 9,75 млн ₸-ге дейін, яғни 90%-ға өсті. Тұрғын үйге ақшаны сирек әрі аз мөлшерде шешуге болатын болды. 2026 жылғы шілде-тамызда тұрғын үйге айына шамамен 27 млрд ₸ төленді, бұл 2025 жылғы орташа айлық көлемнен 2,5 есе аз. Базалық сценарийде 2027 жылы бұл 0,3-0,4 трлн ₸ болады, ал 2025 жылы 0,82 трлн ₸ болған.
Салыстыру үшін: зейнетақы жинақтарын тұрғын үйге алғаш рет шешуге рұқсат берілген 2021 жылы нарыққа 2,47 трлн ₸ келді. Бұл 2020-2026 жылдар ішінде Қазақстанда тұрғын үй инфляциядан айтарлықтай асып қымбаттаған жалғыз жыл: 11%-ға.
2026 жылы не өзгерді
- 2026 жылғы 28 ақпаннан бастап АҚШ пен Израильдің Иранмен соғысы. Brent бір баррель үшін 71 $-дан 7 сәуірге қарай 138 $-ға дейін өсті. Теңге нығайды: 7 қаңтардағы доллар үшін 512,83 ₸-ден 17 қыркүйекте 444,88 ₸-ге дейін. Бұл ретте тұрғын үйдің нақты бағалары өскен жоқ.
- 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап жаңа Салық кодексі. Құрылыс салушылар 2026 жылдан бастап басталған жобалар бойынша 16% ҚҚС төлейді; бұрын басталған құрылыстар үшін жеңілдік сақталады. Салық жаңа үйлердің бағасына біртіндеп, негізінен 2027-2028 жылдары енеді.
- Базалық мөлшерлеме төмендеп келеді: 18% → 17% (8 маусым) → 16,75% (27 шілде) → 16,25% (7 қыркүйек). ҚРҰБ төмендетуге мүмкіндік шектеулі екенін ескертеді.
- Мәмілелер азайды: 2026 жылғы қаңтар-тамызда бір жыл бұрынғыдан 4,3%-ға аз.
- Жеңілдетілген ипотека нарықтың негізіне айналды: 2026 жылдың I тоқсанында берілімнің 85,1%-ы мемлекеттік бағдарламаларға тиесілі болды, банктердің нарықтық ипотекасы 53,6%-ға қысқарды (ҚҚҚ деректері).
Болжамды не өзгертуі мүмкін
| Оқиға | Қай жаққа жылжытады | Қаншалықты күшті |
|---|---|---|
| БЖЗҚ жеткіліктілік шегі төмендетілсе немесе «Ұлттық қор балаларға» бағдарламасы тұрғын үйге кеңейтілсе | жоғары | күшті |
| Жеңілдетілген ипотека ҚНРДА 2026 жылғы мамырда ұсынғандай тарылса | төмен, ең алдымен мәмілелер | күшті |
| Мұнай қымбат кезде Каспий құбыр консорциумы ұзақ уақытқа тоқтаса | төмен | күшті |
| Базалық мөлшерлеме тезірек, 12%-ға дейін және одан төмен түсірілсе | жоғары | орташа |
| 2027 жылғы 1 қаңтардан енгізілетін «қарыздың кіріске қатынасы» шегі жобадағыдан (8 жылдық табыс) қатаңырақ болса | төмен | орташа |
| Ресей азаматтарының ағыны қайта оралса | Алматы мен Астанада жалдау ақысы бойынша жоғары | сату бағасына әлсіз |
Ықтималдығы берілмеген стресс-сценарий: КҚК тоқтап тұрғанда мұнайдың қымбат болуы. Каспий құбыр консорциумы арқылы қазақстандық мұнайдың құбыр арқылы экспортының 80%-дан астамы өтеді. Егер құбыр ұзақ уақытқа тоқтаса, Қазақстан жоғары бағадан табыс таба алмайды, теңге мұнайға қарамастан әлсірейді, ал инфляция өседі. Ең жақын ұқсас жағдай: 2022 жылғы наурыз, доллар бағамы бір айда 20%-ға өсті, мөлшерлеме бір күнде 3,25 п.п.-ға көтерілді.
Жаңа үй ме, қайталама тұрғын үй ме: 2027 жылы қайсысы көбірек қымбаттайды?
Duna.kz болжамы бойынша 2027 жылы жаңа үйлер қайталама тұрғын үйге қарағанда көбірек қымбаттайды: теңгемен +8…+10%, қайталама тұрғын үй +3…+6%. Себебі екеу. 2026 жылдан бастап басталған жобалар үшін 16% ҚҚС бағаға біртіндеп енеді. Ал жеңілдіктердің бір бөлігі жаңа үйлерге артықшылық береді: «Наурыз» бойынша таза әрленген дайын тұрғын үй үшін бастапқы жарна 10%-ға дейін төмендетілген, «Орда Аймақ» тек үлестік қатысу шарттары бойынша салынып жатқан тұрғын үйді қаржыландырады. Сонымен қатар жеңілдетілген қарыздардың азырақ бөлігі жаңа үйлерге тиесілі: Отбасы банкте 2024 жылы 41%.
2027 жылы жалдау ақысы не болады?
Duna.kz базалық болжамы бойынша Қазақстанда 2027 жылы жалдау ақысы 8-11%-ға қымбаттайды. Сатып алуға арналған зейнетақы қаражаты азайып, нарықтық ипотека қымбат болып қала берсе, отбасылардың бір бөлігі тұрғын үйді жалдап тұруды жалғастырады. 2019 жылдың соңынан бері жалдау ақысы инфляциядан тыс 22%-ға, Алматыда 41%-ға қымбаттады.
Бұл сатып алушылар, сатушылар және құрылыс салушылар үшін нені білдіреді
- Сатып алушыға. Базалық сценарийде теңгедегі бағаның күрт құлдырауы жоқ. Күтудің пайдасы тек нақты мәнде және тек 0-3% шегінде. Шешуші параметр: жеңілдетілген мөлшерлемеге қол жеткізу, 7% ипотека бойынша төлем 18% ипотекадағыдан екі есе төмен.
- Қайталама тұрғын үй сатушыға. Зейнетақы қаражаты бар сатып алушылар азаяды, ал жеңілдіктердің бір бөлігі жаңа үйлер үшін тиімдірек. Сату мерзімі, сірә, ұзарады.
- Құрылыс салушыға. Сұраныс мемлекеттік бағдарламаларға сүйенеді, олардың көлемі мен шарттары мұнай бағасынан маңыздырақ. Әлемдік тәжірибе бойынша жеңілдіктер тарылғанда ең алдымен бағалар емес, сату көлемі төмендейді: Ресейде 2024 жылғы шілдеден кейін осылай болды, ипотека берілімі 40%-ға қысқарды.
Duna.kz болжамды қалай тексереді
- Ай сайын, ҰСБ баға индекстері мен мәмілелер деректерін жариялағаннан кейін (шамамен айдың 10-ы): нақты баға базалық сценарийдің орталығынан 2 п.п.-дан артық ауытқыса, болжам қайта қаралады.
- ҚРҰБ базалық мөлшерлеме бойынша әр шешім қабылдағаннан кейін (келесісі 2026 жылғы 23 қазанда) және EIA STEO-ның әр шығарылымынан кейін.
- Кестеден тыс: БЖЗҚ шегі өзгергенде, жеңілдетілген ипотека бойынша шешім шыққанда, КҚК екі аптадан артық тоқтағанда немесе бағам бір айда 10%-дан артық өзгергенде.
- 2028 жылғы қаңтарда Duna.kz талдау жариялайды: болжам мен факт.
Әдіснама
Болжам екі тәуелсіз тәсілмен құрылып, ұқсас жағдайлармен тексерілді.
Ақша ағыны моделі. Тұрғын үй бағасының нақты өзгерісі тұрғын үйге келген ақшаның нақты өсімімен салыстырылады: ипотека берілімі (ҚРҰБ) және тұрғын үйге зейнетақы төлемдері (БЖЗҚ), 2020-2026 жылдар. Бағалау: нақты баға ≈ −2,5% + 0,045 × ағынның нақты өсімі.
Бағам моделі. Алматыдағы ұсыныстың нақты бағасының жылдық өзгерісі (Krisha.kz) сол жылғы және бір жыл бұрынғы бағам өзгерісімен және жарты жыл бұрынғы мұнай бағасымен түсіндіріледі; 2010-2026 жылдардағы 188 ай, Ньюи-Уэст қателері.
Ұқсас жағдайлар. Қазақстанның 2009-2026 жылдардағы өз тарихы және 12 шетелдік дағдарыс: Ресей, Әзербайжан, Түркия, Норвегия, Канада, Сауд Арабиясы, БАӘ, Грузия, Армения, Аргентина.
Шектеулер. Ағын моделі алты жылдық деректерге құрылған және негізінен 2021 жылға сүйенеді. Бағам моделі ел бойынша мәмілелерді емес, бір қаладағы хабарландыру бағаларын сипаттайды. Сценарийлердің ықтималдықтары: сараптамалық бағалау.
Duna.kz-тің байланысты зерттеулері
Данные в графиках
- Казахстан
- Актобе
- Алматы
- Астана
- Атырау
- Караганда
- Шымкент
- Казахстан
- Актобе
- Алматы
- Астана
- Атырау
- Караганда
- Шымкент
- Казахстан
- Актобе
- Алматы
- Астана
- Атырау
- Караганда
- Шымкент
- Казахстан
- Актобе
- Алматы
- Астана
- Атырау
- Караганда
- Шымкент
Жиі қойылатын сұрақтар
Қазақстанда 2027 жылы пәтерлер арзандай ма?
Теңгемен алғанда, сірә, жоқ. Duna.kz базалық болжамы: бағалар жыл ішінде 5-9%-ға өседі. Пәтерлер тек нақты мәнде арзандайды: 7-9% инфляцияны ескергенде өзгеріс −3%-дан +1%-ға дейін болады. Теңге әлсіз болатын консервативті сценарийдің өзінде теңгедегі баға 2…6%-ға өседі, ал тек нақты мәнде және доллармен арзандайды.
2027 жылы Қазақстанда пәтер сатып алған жөн бе, әлде күткен дұрыс па?
Duna.kz болжамы бойынша теңгедегі бағаның төмендеуін күтудің мәні аз: базалық сценарийде бағалар 5-9%-ға өседі. Несие шарттары маңыздырақ: жеңілдетілген 7% мөлшерлемеде 50 м² үшін төлем орташа жалақының шамамен 40%-ын, нарықтық 18% мөлшерлемеде 79%-ын алады. 2026 жылы теңгелік депозиттер жылдық шамамен 15% береді.
2027 жылы теңге девальвацияланса, тұрғын үй бағасы не болады?
Доллар бағамы 560-600 ₸ болатын консервативті сценарийде теңгедегі баға 2-6%-ға өседі, бірақ нақты мәнде 5…10%-ға, доллармен 12-20%-ға төмендейді. Мәмілелер 20-30%-ға азаяды. Қазақстан нарығы 2014 және 2015 жылдардағы девальвацияларға осылай әрекет етті, Ресей мен Түркия нарықтары да солай әрекет етті.
2027 жылы мұнай бағасы Қазақстандағы пәтерлерге қалай әсер етеді?
Әлсіз және тек теңге бағамы арқылы. Мұнай 100-120 $ болғанның өзінде Duna.kz-тің жоғары сценарийі бағаның нақты өсімін небәрі 2-5% деп береді, оның өзінде ипотека кеңейген жағдайда ғана. 2011-2013 жылдары Brent орташа есеппен 111 $ тұрды, ал Алматыдағы тұрғын үйдің нақты бағалары осы үш жылда 2,9%-ға төмендеді.
2027 жылы Қазақстанда тұрғын үймен қанша мәміле жасалады?
Duna.kz базалық болжамы бойынша 380-410 мың сатып алу-сату мәмілесі, бұл 2026 жылғыдан (шамамен 430 мың) 5-12%-ға аз. Рекорд 2021 жылы болды: 606 мың мәміле, 2025 жылы 448,6 мың мәміле жасалды.
Бұл болжам қаншалықты дәл?
Сенімділік орташадан төмен. Duna.kz-тің екі моделі 4-5 п.п.-ға алшақтайды, ал 2026 жылы Brent мұнайының бағасы бір баррель үшін 61 $-дан 138 $-ға дейін ауытқыды. Сондықтан болжам диапазондармен және үш сценарийде берілген, ал Duna.kz оны мөлшерлеме, зейнетақы қаражаты және жеңілдетілген ипотека бойынша әрбір ірі шешімнен кейін жаңартады.
Зерттеу деректері
Әр жолда дереккөзі, формуласы және сенімділік бағасы бар 668 көрсеткіш. CSV форматы, UTF-8 кодтауы.
Деректерді Duna.kz-ке сілтеме жасай отырып пайдалануға болады: дәйексөз алу шарттары.
Дереккөздер
- ҚР ҰСБ, тұрғын үй нарығындағы баға индекстері және сатып алу-сату мәмілелері
- ҚРҰБ, 2026 жылғы 4 қыркүйектегі базалық мөлшерлеме туралы баспасөз релизі
- ҚРҰБ, макроэкономикалық сауалнама, 2026 жылғы тамыз
- ҚРҰБ, 2027 жылдан бастап «қарыздың кіріске қатынасы» коэффициенті
- EIA, Short-Term Energy Outlook, 2026 жылғы қыркүйек
- БЖЗҚ, тұрғын үй жағдайын жақсартуға арналған төлемдер
- ҚҚҚ, Tengrinews арқылы, 2026 жылдың I тоқсанындағы ипотека
- Uchet.kz, 2026 жылдан бастап құрылыс салушыларға арналған ҚҚС
- Kapital.kz, «Наурыз»: 500 млрд ₸
- Wikipedia, Каспий құбыр консорциумы
- Al Jazeera, Ормуз бұғазындағы шиеленіс, 2026 жылғы 7 қыркүйек
Тағы не оқуға болады
- Қазақстанда пәтер жөндеу нарығының көлемі: теңгемен бағалау
- Алматыда пәтер жөндеу нарығының көлемі: Duna.kz есебі
- Қазақстандықтар жиһазға қанша ақша жұмсайды: үй шаруашылығына шаққандағы есеп
- Қазақстанның жиһаз нарығының көлемі: өндіріс, импорт және тұтыну
- Қазақстанның матрас нарығының көлемі: Duna.kz есептік моделі
- Қазақстанда жыл сайын қанша матрас сатып алынады: Duna.kz есебі
Міндетті талқылау
Егер зерттеудегі сандарды нарығыңызға қолданып, нақты міндет бойынша сұранысты есептеу қажет болса, жағдайды сипаттаңыз, команда келесі қадамды ұсынады.