Исследование №102.4 · Недвижимость и дом
Цены на жильё по городам Казахстана с учётом инфляции, 2020–2026
Исследование Duna.kz: где жильё в Казахстане реально подешевело, а где подорожало с 2020 года. Алматы, Астана, Шымкент, Актобе, Караганда, Атырау и ещё 12 городов: цены в тенге, в долларах, с учётом инфляции и в месяцах дохода.
- Автор
- команда Duna.kz
- Обновлено
- Период данных
- декабрь 2019 — август 2026
В каком городе Казахстана жильё подорожало сильнее всего?
С учётом инфляции сильнее всего с конца 2019 года подорожало жильё в Актобе: новостройки на 15%, вторичное жильё на 25%. Сильнее всего подешевели новостройки в Атырау и Караганде — на 26%. В Алматы новостройки реально подешевели на 10%, вторичное жильё — на 17%. Цены по стране за это время выросли в тенге на 87–101%, а общий уровень цен — на 100%.
Ключевые цифры
| Показатель, декабрь 2019 → август 2026 | Значение |
|---|---|
| Самый сильный реальный рост цен продажи: вторичка Актобе | +24,9% |
| Самое сильное реальное падение: новостройки Атырау | −26,4% |
| Вторичка Алматы, реально | −16,6% |
| Аренда Караганды, реально | +56,0% |
| Аренда Алматы, реально | +41,2% |
| Самый дорогой м² по объявлениям, август 2026 года | Алматы, 797 865 ₸ (1 734 $) |
| Самый дешёвый м² по объявлениям среди 18 городов | Темиртау, 213 953 ₸ (465 $) |
| Сколько месяцев дохода на человека стоит м² новостройки в Алматы: 2019 → 2024 | 2,7 → 1,6 |
Расчёты Duna.kz по индексам цен БНС, ценам объявлений Krisha.kz, индексу потребительских цен и доходам населения БНС.
Как изменились цены на жильё по городам с учётом инфляции
Реально цены продажи выросли только в Астане, Актобе и на вторичном рынке Шымкента и Караганды. Аренда подорожала сверх инфляции во всех семи городах.
| Город | Новостройки | Вторичное жильё | Аренда |
|---|---|---|---|
| Казахстан | −6,5% | +1,0% | +22,2% |
| Алматы | −9,9% | −16,6% | +41,2% |
| Астана | +6,2% | +8,7% | +22,4%* |
| Шымкент | −16,4% | +6,2% | +44,7%* |
| Актобе | +15,2% | +24,9% | +31,2%* |
| Караганда | −26,2% | +4,8% | +56,0% |
| Атырау | −26,4% | −12,8% | +1,7%* |
Изменение с учётом инфляции, декабрь 2019 → август 2026 года. \* Ряды аренды в этих городах расходятся с годовыми индексами БНС до 7,5 п.п. — это ориентир.
Те же цены в тенге и в долларах
| Город | Новостройки, ₸ | Новостройки, $ | Вторичка, ₸ | Вторичка, $ | Аренда, ₸ |
|---|---|---|---|---|---|
| Казахстан | +86,6% | +54,2% | +101,5% | +66,5% | +144,0% |
| Алматы | +79,9% | +48,6% | +66,3% | +37,4% | +181,8% |
| Астана | +111,8% | +75,0% | +116,9% | +79,2% | +144,3% |
| Шымкент | +66,9% | +37,9% | +111,9% | +75,1% | +188,7% |
| Актобе | +130,0% | +90,0% | +149,2% | +105,9% | +161,8% |
| Караганда | +47,3% | +21,7% | +109,2% | +72,8% | +211,3% |
| Атырау | +46,9% | +21,4% | +74,1% | +43,8% | +103,0% |
Цепные индексы БНС, декабрь 2019 → август 2026 года. Долларовые — по среднемесячному курсу НБРК (383,86 ₸ в декабре 2019 года, 464,55 ₸ в августе 2026 года).
Сколько стоит квадратный метр в городах Казахстана в 2026 году?
В августе 2026 года средняя цена квадратного метра по данным БНС: в Алматы — 739 762 ₸ в новостройках и 749 480 ₸ на вторичном рынке, в Астане — 747 116 и 740 356 ₸, в Шымкенте — 541 676 и 472 302 ₸. В среднем по Казахстану — 625 435 ₸ за м² новостройки и 635 185 ₸ за м² вторичного жилья.
| Город | Новостройки, ₸ за м² | Вторичка, ₸ за м² | Аренда, ₸ за м² в месяц | Аренда 50 м² в месяц |
|---|---|---|---|---|
| Казахстан | 625 435 | 635 185 | 5 350 | 267 500 ₸ |
| Астана | 747 116 | 740 356 | 6 079 | 303 950 ₸ |
| Алматы | 739 762 | 749 480 | 6 224 | 311 200 ₸ |
| Атырау | 546 419 | 519 233 | 4 509 | 225 450 ₸ |
| Шымкент | 541 676 | 472 302 | 4 544 | 227 200 ₸ |
| Караганда | 394 516 | 407 438 | 5 219 | 260 950 ₸ |
| Актобе | 356 454 | 371 252 | 3 381 | 169 050 ₸ |
БНС РК, средние цены за август 2026 года. Средние цены БНС меняют выборку каждый январь, поэтому для сравнения во времени используются индексы, а не эти уровни.
Цены объявлений в 18 городах Казахстана
По ценам объявлений на Krisha.kz, в августе 2026 года квадратный метр дороже всего в Алматы (797 865 ₸), Астане (602 257 ₸) и Шымкенте (474 914 ₸). С учётом инфляции цена объявлений с января 2020 года выросла только в Павлодаре (+9,6%), Семее (+7,4%), Костанае (+5,1%) и Актобе (+2,8%).
| Город | ₸ за м² | $ за м² | В тенге с января 2020 | С учётом инфляции | В долларах |
|---|---|---|---|---|---|
| Алматы | 797 865 | 1 734 | +84,8% | −6,8% | +52,4% |
| Астана | 602 257 | 1 315 | +77,3% | −10,6% | +46,9% |
| Шымкент | 474 914 | 1 029 | +88,3% | −5,0% | +54,7% |
| Костанай | 446 829 | 974 | +108,3% | +5,1% | +72,1% |
| Караганда | 436 875 | 949 | +86,8% | −5,8% | +54,1% |
| Усть-Каменогорск | 432 051 | 941 | +85,9% | −6,2% | +53,5% |
| Павлодар | 427 835 | 930 | +117,2% | +9,6% | +79,2% |
| Семей | 412 339 | 898 | +112,8% | +7,4% | +75,7% |
| Атырау | 408 667 | 890 | +55,6% | −21,5% | +28,6% |
| Петропавловск | 407 742 | 890 | +74,4% | −12,0% | +44,2% |
| Актау | 401 678 | 875 | +95,4% | −1,4% | +61,4% |
| Кокшетау | 363 462 | 790 | +66,1% | −16,2% | +36,9% |
| Талдыкорган | 346 062 | 750 | +58,3% | −20,1% | +30,2% |
| Уральск | 343 950 | 751 | +63,8% | −17,4% | +35,8% |
| Тараз | 323 862 | 705 | +79,0% | −9,7% | +47,8% |
| Актобе | 311 200 | 678 | +103,9% | +2,8% | +68,7% |
| Кызылорда | 262 958 | 572 | +90,8% | −3,8% | +57,6% |
| Темиртау | 213 953 | 465 | +85,2% | −6,6% | +52,5% |
Krisha.kz, последний недельный срез августа 2026 года, все квартиры. Цены объявлений не равны ценам сделок. В Актау в августе 2026 года было 194 объявления — оценка неустойчива.
Где жильё стало доступнее относительно доходов
Относительно доходов жильё с 2019 по 2024 год стало доступнее почти везде, сильнее всего — в Алматы. В 2019 году квадратный метр новостройки в Алматы стоил 2,7 месяца среднедушевого дохода жителя города, в 2024 году — 1,6. Доходы в Алматы за эти годы выросли в 2,3 раза, а цены — на 37%.
| Город | Новостройки: месяцев дохода за м², 2019 → 2024 | Изменение | Вторичка: 2019 → 2024 | Изменение |
|---|---|---|---|---|
| Казахстан | 3,2 → 2,3 | −27% | 3,0 → 2,5 | −17% |
| Алматы | 2,7 → 1,6 | −40% | 3,0 → 1,7 | −43% |
| Астана | 2,2 → 2,0 | −10% | 2,1 → 2,2 | +2% |
| Шымкент | 4,6 → 3,3 | −29% | 3,2 → 3,0 | −5% |
| Атырау¹ | 1,8 → 1,5 | −17% | 1,4 → 1,4 | +3% |
| Актобе¹ | 1,7 → 1,5 | −11% | 1,6 → 1,6 | +1% |
| Караганда² | 2,5 → 1,6 | −37% | 1,8 → 1,7 | −10% |
Цена м² на декабрь 2019 и декабрь 2024 года (восстановлена по индексам БНС) делится на среднемесячный номинальный доход на одного жителя (БНС). Чем меньше число, тем доступнее. ¹ Доход — по области, а не по городу. ² Доход — по Карагандинской области; в 2022 году из неё выделена область Ұлытау с высокими доходами, поэтому 2019 и 2024 годы несопоставимы. Цифры Караганды — только ориентир.
Самый дорогой рынок относительно доходов — Шымкент: метр новостройки стоит 3,3 месяца дохода жителя, вдвое больше, чем в Алматы или Атырау. Вторичное жильё в Астане, Атырау и Актобе стало немного менее доступным — на 1–3%: цены там росли вровень с доходами или чуть быстрее.
Как менялись реальные цены по годам
Большинство городов прошли один цикл: рост в 2021 году, падение в 2023–2024 годах, частичный отскок в 2025 году и снова снижение в 2026-м. Исключение — Атырау, где цены не росли сверх инфляции ни в 2021 году, ни в большинстве других лет.
Вторичное жильё, изменение с учётом инфляции, декабрь к декабрю:
| Город | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026, 8 мес |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Казахстан | +5,2% | +14,6% | +1,1% | −12,1% | −4,0% | +2,0% | −3,7% |
| Алматы | −5,9% | +9,0% | −2,5% | −12,2% | −10,9% | +11,4% | −4,4% |
| Астана | +4,7% | +23,9% | +0,5% | −15,8% | +3,9% | −1,4% | −3,4% |
| Шымкент | +18,9% | +21,1% | −5,8% | −6,5% | −10,8% | −1,3% | −4,9% |
| Актобе | +3,8% | +11,6% | +18,3% | −4,2% | −5,2% | +5,2% | −4,7% |
| Караганда | +15,8% | +22,6% | +0,4% | −9,1% | −8,4% | −8,9% | −2,9% |
| Атырау | −7,0% | −0,8% | −2,7% | −1,4% | +7,8% | −6,7% | −2,0% |
Новостройки, изменение с учётом инфляции, декабрь к декабрю:
| Город | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026, 8 мес |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Казахстан | −2,1% | +7,6% | −3,9% | −5,7% | −5,1% | +3,0% | +0,3% |
| Алматы | −6,2% | +6,5% | −7,9% | −3,9% | −7,0% | +6,6% | +2,9% |
| Астана | +0,9% | +12,7% | −0,4% | −6,8% | −4,4% | +4,6% | +0,5% |
| Шымкент | +0,2% | +11,7% | −13,5% | −9,8% | −3,3% | +2,9% | −3,6% |
| Актобе | +8,4% | +0,2% | +7,4% | −8,7% | +3,8% | +1,8% | +2,3% |
| Караганда | −0,3% | +3,2% | −4,2% | −8,9% | −7,5% | −7,1% | −4,4% |
| Атырау | −7,0% | +0,2% | −1,9% | −3,4% | −12,2% | −2,9% | −2,2% |
2021 год — рост цен от снятия пенсионных накоплений на жильё, 2023 год — падение, когда эти выплаты сократились в 14 раз. Подробнее — в исследовании Duna.kz о пенсионных и ипотеке.
Почему аренда подорожала сильнее цен продажи
Аренда в Казахстане с конца 2019 года подорожала в тенге на 144%, цены продажи — на 87–101%. Сработали два фактора. В 2022 году в крупные города приехали граждане России, и аренда в Алматы только за август 2022 года выросла на 26,6%; за 2022 год она подорожала на 41,6% сверх инфляции. А с 2022 года базовая ставка держится на 13,5–18%, рыночная ипотека недоступна, и семьи, которые раньше купили бы жильё, продолжают снимать. Аренда 50 м² в Алматы в августе 2026 года стоит около 311 тыс. ₸ в месяц — 90% среднемесячного дохода жителя города за 2024 год.
Почему в Атырау и Караганде новостройки подешевели
Причины реального падения цен на новостройки в Атырау и Караганде по открытым данным точно установить нельзя. Можно зафиксировать факты. В Атырау самые высокие доходы из семи городов, и метр там стоит 1,5 месяца дохода — рынок не перегрет, но цены растут медленнее инфляции с 2020 года, сильнее всего в 2024 году (−12,2%). В Караганде новостройки дешевеют в реальном выражении пятый год подряд, при этом вторичное жильё и особенно аренда (+56%) дорожают. Цены объявлений подтверждают картину: Атырау — −21,5% реально с января 2020 года, одно из самых сильных падений среди 18 городов.
Методология
Цены продажи и аренды. Индексы цен БНС «к предыдущему месяцу» для семи городов, перемноженные в цепочку от декабря 2019 года. Индексы за июнь и июль 2026 года в источнике скрыты; август восстановлен через годовой индекс. Реальные изменения — деление на индекс потребительских цен Казахстана, долларовые — на среднемесячный курс НБРК.
Цены объявлений. Krisha.kz, последний недельный срез месяца, январь 2020 и август 2026 года, 18 городов, все квартиры.
Доступность. Цена м² на декабрь 2019 и декабрь 2024 года восстановлена по средней цене августа 2026 года и индексам; делится на среднемесячный номинальный доход на одного жителя за год (БНС). Для Атырау, Актобе и Караганды доходы есть только по областям.
Ограничения. Средние цены БНС и цены объявлений — не гедонические индексы: они зависят от того, какие квартиры продавались. Ряды аренды в Астане, Атырау, Актобе и Шымкенте расходятся с официальными годовыми индексами до 7,5 п.п. Доходы 2025 года по регионам в годовом выражении на момент расчёта не опубликованы.
Данные в графиках
Показаны 15 наибольших значений из 18; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 18; полный ряд — в датасете.
Частые вопросы
Где в Казахстане самое дорогое жильё в 2026 году?
В Алматы и Астане. По данным БНС за август 2026 года, квадратный метр вторичного жилья стоит 749 480 ₸ в Алматы и 740 356 ₸ в Астане, новостройки — 739 762 и 747 116 ₸. По объявлениям Krisha.kz Алматы дороже: 797 865 ₸ против 602 257 ₸ в Астане.
Подешевело ли жильё в Алматы?
В тенге — нет: новостройки с конца 2019 года подорожали на 80%, вторичное жильё — на 66%. Но с учётом инфляции (+100%) новостройки в Алматы подешевели на 10%, вторичное жильё — на 17%. В долларах метр вырос на 37–49%.
В каком городе Казахстана жильё доступнее всего относительно доходов?
По расчёту Duna.kz на 2024 год, дешевле всего относительно доходов жильё в Атырау и Актобе: метр стоит около 1,5 месяца среднедушевого дохода. В Алматы — 1,6–1,7 месяца, в Астане — 2,0–2,2, дороже всего в Шымкенте — 3,0–3,3 месяца.
Сколько стоит снять квартиру в Алматы и Астане?
По средним ценам БНС за август 2026 года, аренда стоит 6 224 ₸ за м² в месяц в Алматы и 6 079 ₸ в Астане. Квартира 50 м² — около 311 тыс. ₸ в Алматы и 304 тыс. ₸ в Астане. С конца 2019 года аренда в Алматы подорожала сверх инфляции на 41%.
В каких городах Казахстана жильё дорожает быстрее инфляции?
По индексам БНС с конца 2019 года цены продажи обогнали инфляцию в Актобе (новостройки +15%, вторичка +25%) и Астане (+6% и +9%). По объявлениям Krisha.kz — в Павлодаре (+9,6%), Семее (+7,4%), Костанае (+5,1%) и Актобе (+2,8%). В остальных городах цены отстали от инфляции.
Где в Казахстане жильё дешевеет?
С учётом инфляции сильнее всего с конца 2019 года подешевели новостройки в Атырау (−26%) и Караганде (−26%), новостройки в Шымкенте (−16%) и вторичное жильё в Алматы (−17%). По объявлениям — Атырау (−21,5%), Талдыкорган (−20,1%), Уральск (−17,4%) и Кокшетау (−16,2%).
Данные исследования
668 показателей с источником, формулой и оценкой достоверности по каждой строке. Формат CSV, кодировка UTF-8.
Данные можно использовать со ссылкой на Duna.kz — условия цитирования.
Источники
- БНС РК, Taldau: индексы цен на рынке жилья (показатель 703083), средние цены (703116), доходы населения
- Krisha.kz, аналитика цен предложения
- НБРК, официальные курсы валют
- МВФ, индекс потребительских цен Казахстана
- Inbusiness.kz, миграция россиян и рынок недвижимости, 2022 год
- Informburo.kz, аренда в Алматы и Астане, 2023 год
Читать дальше
- Размер рынка ремонта квартир в Казахстане: оценка в тенге
- Размер рынка ремонта квартир в Алматы: расчёт Duna.kz
- Сколько казахстанцы тратят на мебель: расчёт на домохозяйство
- Объём мебельного рынка Казахстана: производство, импорт и потребление
- Размер рынка матрасов Казахстана: расчётная модель Duna.kz
- Сколько матрасов ежегодно покупают в Казахстане: расчёт Duna.kz
Обсудить задачу
Если цифры из исследования нужно приложить к вашему рынку и посчитать спрос под конкретную задачу — опишите её, команда предложит следующий шаг.