Пенсионные и ипотека: что на самом деле двигает цены на жильё в Казахстане

Что влияет на цены на жильё в Казахстане сильнее всего?

С 2020 года цены на жильё в Казахстане сильнее всего зависят от денег, пришедших на рынок из пенсионных накоплений и ипотеки, а не от нефти. По индексу Duna.kz, в 2021 году на рынок пришло 4,2 трлн ₸: 2,47 трлн пенсионных и 1,75 трлн ипотеки. В тот год жильё подорожало на 11% сверх инфляции. В 2023 году поток упал до 1,8 трлн ₸, и цены снизились на 9% в реальном выражении.

Ключевые цифры

Показатель	Значение	Источник
Пенсионные выплаты на жильё, 2021 год (пик)	2 465 млрд ₸	ЕНПФ
То же, 2023 год (дно)	170 млрд ₸	ЕНПФ
То же, 2025 год	824 млрд ₸	ЕНПФ
Порог достаточности для 30-летнего с 6 июня 2026 года	9,75 млн ₸ (+79%)	ЕНПФ
Выдачи ипотеки, 2025 год	2 360 млрд ₸	НБРК
Ипотечный портфель на 1 августа 2026 года	7 628 млрд ₸	НБРК
Доля льготных программ в выдачах ипотеки, I квартал 2026 года	85,1%	АФК
Средняя ставка по выданной ипотеке, 2025 год	9,8% при базовой ставке до 18%	КЖК
Платёж за 50 м² при ставке 7% / 18%, доля средней зарплаты	40% / 79%	расчёт Duna.kz
Реальный дрейф цен без притока денег	около −2,5% в год	оценка Duna.kz

Индекс Duna.kz «деньги в жильё»

Индекс Duna.kz «деньги в жильё» — это сумма годовых выдач ипотеки всеми банками, включая Отбасы банк, и пенсионных выплат ЕНПФ на улучшение жилищных условий. Он показывает, сколько заёмных и накопленных денег за год пришло на рынок жилья Казахстана.

Год	Ипотека, млрд ₸	Пенсионные, млрд ₸	Всего, млрд ₸	Реальный прирост потока	Реальная цена жилья за год	Сделок
2020	968	0	968	—	+1,6%	222–308 тыс.
2021	1 746	2 465	4 211	+301%	+11,1%	606 тыс.
2022	1 961	710	2 670	−47%	−1,4%	н/д
2023	1 624	170	1 794	−39%	−8,9%	371 тыс.
2024	2 023	394	2 417	+24%	−4,5%	433 тыс.
2025	2 360	824	3 184	+17%	+2,5%	449 тыс.
2026, годовой темп	~2 440	~690	~3 130	−10%	−2,6%	~430 тыс.

Реальная цена — среднее новостроек и вторичного жилья по Казахстану, декабрь к декабрю, с поправкой на инфляцию. 2026 год — ипотека за январь–июль и пенсионные за январь–август, приведённые к году. Источники: НБРК, КЖК, ЕНПФ, БНС; расчёт Duna.kz.

Оценка Duna.kz: реальная цена ≈ −2,5% + 0,045 × реальный прирост потока денег. Если реальный поток денег не растёт, жильё дешевеет относительно инфляции примерно на 2,5% в год: ввод жилья держится на рекорде (20,3 млн м² в 2025 году), а реальные доходы стоят. Уверенность ниже средней: связь построена на шести годах и держится в основном на 2021 годе.

Как пенсионные изменили рынок жилья

Снятие пенсионных накоплений на жильё — самый сильный рычаг рынка в 2020–2026 годах, и государство трижды его сжимало: в 2023 году, в январе и в июне 2026 года. Размер рычага задаёт порог минимальной достаточности (ПМД): снимать можно только то, что выше порога.

Дата	Что произошло	Порог для 30-летнего	Пенсионные на жильё
1 февраля 2021	Разрешено снимать накопления сверх порога на жильё и лечение	—	2 465 млрд ₸ за 2021 год, 768 тыс. заявлений
2022	Порог на 2022 год	4,37 млн ₸	710 млрд ₸
1 января 2023	Порог повышен	4,58 млн ₸	170 млрд ₸ за год
2024–2025	Порог не менялся	4,58 млн ₸	394 и 824 млрд ₸
10–31 декабря 2025	Ажиотаж перед повышением	—	188 млрд ₸ за три недели
1 января 2026	Порог повышен на 10%	5,12 млн ₸	январь — 24 млрд ₸
май 2026	Ажиотаж перед новой методикой	—	118 млрд ₸ за месяц
6 июня 2026	Новая методика: рост порога на 79% и больше	9,75 млн ₸	июль–август — около 27 млрд ₸ в месяц

Для 40-летнего порог с 6 июня 2026 года — 13,37 млн ₸, для 50-летнего — 17,59 млн ₸. На 1 октября 2025 года за всё время на жильё было снято 4,18 трлн ₸; 57% суммы ушло на окончательный расчёт при покупке жилья, 12,4% — на пополнение депозита в Отбасы банке.

Что это значит для рынка. Каждое повышение порога даёт короткий ажиотаж и затем провал выплат. После июня 2026 года месячные выплаты на жильё в 2,5 раза ниже среднего уровня 2025 года (68,6 млрд ₸ в месяц). Это главный фактор против роста цен в 2027 году — подробнее в прогнозе Duna.kz на 2027 год.

«Нацфонд — детям». С 2024 года 18-летние получают целевые накопления, в том числе на жильё: 3,1 млрд ₸ в 2024 году, 16,4 млрд ₸ в 2025-м, 31,0 млрд ₸ за январь–август 2026 года. Для рынка это пока в 15–50 раз меньше пенсионных выплат.

Ипотека в Казахстане: рынок держится на льготах

В I квартале 2026 года 85,1% выданной в Казахстане ипотеки пришлось на льготные госпрограммы, а рыночная ипотека банков сократилась на 53,6% (данные Ассоциации финансистов Казахстана). В 2025 году доля льгот составляла 70,8% выдач. Рыночная ставка при базовой ставке 16–18% делает ипотеку без господдержки недоступной для большинства семей.

Год	Выдачи ипотеки, млрд ₸	Средняя ставка по выданной ипотеке	Базовая ставка на конец года
2019	818	8,0%	9,25%
2020	968	7,5%	9,0%
2021	1 746	8,6% (декабрь)	9,75%
2022	1 961	8,5%	16,75%
2023	1 624	10,7%	15,75%
2024	2 023	10,9% (декабрь)	15,25%
2025	2 360	9,8%	18,0%
январь–июль 2026	1 424	10,4% (июль)	16,25% с 7 сентября

Источники: НБРК с 2022 года, обзоры КЖК за 2019–2021 годы. Ипотечный портфель вырос с 3 270 млрд ₸ на 1 января 2022 года до 7 628 млрд ₸ на 1 августа 2026 года. Отбасы банку принадлежит 58,3% портфеля.

Основные ипотечные программы

Программа	Условия	Масштаб
«Наурыз» (Отбасы банк, с мая 2024 года)	7% для социально уязвимых слоёв, 9% для остальных; взнос 20%, для готового жилья с чистовой отделкой — 10%	Объём увеличен до 500 млрд ₸ решением правительства 16 октября 2025 года; «Наурыз 2026» — 16 тыс. участников из 26,8 тыс. заявок
«7-20-25» (с 2018 года)	7%, взнос 20%, срок 25 лет	Лимит 100 млрд ₸ в год; накопительно 83 тыс. займов на 1,17 трлн ₸ к 2026 году
«Орда Аймақ» (КЖК, с апреля 2025 года)	Только строящееся жильё по договорам долевого участия с гарантией КЖК	—
Отбасы банк, все займы (включая «Наурыз» и жилищные строительные сбережения)	Займы вкладчикам и участникам госпрограмм	1 645 млрд ₸ выдач в 2025 году, 77 тыс. займов
Региональные молодёжные программы («Алматы жастары», «Елорда жастары»)	5–6%, до 20 млн ₸, до 35 лет	2 250 займов на 38 млрд ₸ в 2024 году

Решения о сворачивании льготной ипотеки на 17 сентября 2026 года нет. В мае 2026 года АРРФР предложило давать льготы только тем, кто не может взять рыночную ипотеку. Национальный банк предупреждает, что стимулирование спроса без роста предложения разгоняет цены. Министерство промышленности и строительства сокращать программы не планирует, Отбасы банк в августе 2026 года заявил, что условия не изменятся.

Сколько стоит ипотека в Казахстане в 2026 году?

Ипотека на 50 м² в новостройке по средней цене в Казахстане при ставке 7% стоит около 194 тыс. ₸ в месяц, при ставке 18% — около 386 тыс. ₸. Это 40% и 79% средней зарплаты в Казахстане (486 388 ₸ во II квартале 2026 года). Для медианной зарплаты (348 415 ₸) — 56% и 111%.

Ставка	Ежемесячный платёж	Доля средней зарплаты	Доля медианной зарплаты
7%	193 960 ₸	40%	56%
9%	225 088 ₸	46%	65%
10%	241 423 ₸	50%	69%
14%	311 097 ₸	64%	89%
18%	386 096 ₸	79%	111%
20%	425 002 ₸	87%	122%

Расчёт Duna.kz: 50 м² × 625 435 ₸ (средняя цена м² новостройки по Казахстану, БНС, август 2026 года), первоначальный взнос 20%, срок 20 лет, аннуитет.

По зарплате жильё стало доступнее, по ипотеке — нет. В 2019 году 50 м² новостройки стоили 7,5 средних годовых зарплат, в 2026 году — 5,4. Но базовая ставка выросла с 9,25% до 16–18%, и без льготы платёж съедает весь выигрыш.

Депозит или квартира?

Депозит в тенге в 2022–2026 годах приносил 13–15% годовых, а жильё за 2020–2026 годы в среднем не обогнало инфляцию. Средневзвешенная ставка по новым депозитам физических лиц в тенге — 13,3% в декабре 2022 года, 13,7% в 2023-м, 13,2% в 2024-м, 14,7% в 2025-м и 14,7% в июле 2026 года (НБРК). Новостройки по Казахстану с конца 2019 года подешевели в реальном выражении на 6,5%, вторичка подорожала на 1%. Реально выросла только аренда — на 22%. Доход от сдачи квартиры в этом сравнении не учтён.

Что меняется в регулировании в 2026–2027 годах

• С 1 января 2027 года Национальный банк планирует ограничить совокупный долг заёмщика восемью годовыми доходами (проект от 20 мая 2026 года).
• С 1 июля 2026 года, по данным Liter.kz, годовая эффективная ставка по ипотеке ограничена 20% при взносе от 30% и 25% при меньшем взносе; текст нормативного акта в открытом доступе не найден.
• Коэффициент долговой нагрузки не выше 0,5 — по новым правилам расчёта с 14 июня 2024 года; жилищные займы Отбасы банка под него не подпадают.
• Беззалоговые кредиты: в ноябре 2025 года АРРФР сообщило о повышении риск-веса по займам на 3–5 лет до 350% и запрете потребительских займов дольше 5 лет.
• Порог достаточности ЕНПФ рассчитывается по новой методике с 6 июня 2026 года.

Что бывает, когда льготы сворачивают: опыт России

В России после окончания массовой льготной ипотеки 1 июля 2024 года выдачи ипотеки за год сократились на 40%, а регистрации договоров долевого участия — на 23%. Цены при этом продолжили расти: +18% номинально и +6% в реальном выражении со II квартала 2024 года по IV квартал 2025 года. Рынок удержали сохранившиеся программы: в 2025 году 79% выдач шло с господдержкой. Если Казахстан сузит льготы, по этому опыту первыми упадут сделки, а не цены.

Связанные исследования Duna.kz

• Прогноз цен на жильё в Казахстане на 2027 год
• Как нефть, курс тенге и девальвации влияют на цены жилья
• Цены на жильё по городам Казахстана с учётом инфляции
• Покупательная способность населения Казахстана