Зейнетақы жинақтары мен ипотека: Қазақстандағы тұрғын үй бағасын шын мәнінде не қозғайды

Қазақстандағы тұрғын үй бағасына не бәрінен күшті әсер етеді?

2020 жылдан бастап Қазақстандағы тұрғын үй бағасы мұнайға емес, зейнетақы жинақтары мен ипотекадан нарыққа келген ақшаға бәрінен күшті тәуелді. Duna.kz индексі бойынша 2021 жылы нарыққа 4,2 трлн ₸ келді: 2,47 трлн зейнетақы қаражаты және 1,75 трлн ипотека. Сол жылы тұрғын үй инфляциядан 11%-ға озып қымбаттады. 2023 жылы ағын 1,8 трлн ₸-ге дейін құлады, ал баға нақты мәнде 9%-ға төмендеді.

Негізгі цифрлар

Көрсеткіш	Мәні	Дереккөз
Тұрғын үйге зейнетақы төлемдері, 2021 жыл (шың)	2 465 млрд ₸	БЖЗҚ
Дәл осы көрсеткіш, 2023 жыл (түбі)	170 млрд ₸	БЖЗҚ
Дәл осы көрсеткіш, 2025 жыл	824 млрд ₸	БЖЗҚ
2026 жылғы 6 маусымнан бастап 30 жастағы азамат үшін жеткіліктілік шегі	9,75 млн ₸ (+90%)	БЖЗҚ
Ипотека берілімі, 2025 жыл	2 360 млрд ₸	ҚРҰБ
2026 жылғы 1 тамыздағы ипотекалық портфель	7 628 млрд ₸	ҚРҰБ
Ипотека беріліміндегі жеңілдетілген бағдарламалар үлесі, 2026 жылғы I тоқсан	85,1%	ҚҚҚ
Берілген ипотеканың орташа мөлшерлемесі, 2025 жыл	9,8%, базалық мөлшерлеме 18%-ға дейін болғанда	ҚТК
7% / 18% мөлшерлемемен 50 м² үшін төлем, орташа жалақыдағы үлесі	40% / 79%	Duna.kz есебі
Ақша ағыны болмағандағы бағаның нақты ауытқуы	жылына шамамен −2,5%	Duna.kz бағалауы

Duna.kz-тің «тұрғын үйге құйылған ақша» индексі

Duna.kz-тің «тұрғын үйге құйылған ақша» индексі: Отбасы банкті қоса алғанда барлық банктердің жылдық ипотека берілімі мен БЖЗҚ-ның тұрғын үй жағдайын жақсартуға жасаған зейнетақы төлемдерінің жиынтығы. Ол бір жылда Қазақстанның тұрғын үй нарығына қанша қарыз және жинақ ақша келгенін көрсетеді.

Жыл	Ипотека, млрд ₸	Зейнетақы қаражаты, млрд ₸	Барлығы, млрд ₸	Ағынның нақты өсімі	Тұрғын үйдің бір жылдағы нақты бағасы	Мәмілелер
2020	968	0	968	-	+1,6%	222-308 мың
2021	1 746	2 465	4 211	+301%	+11,1%	606 мың
2022	1 960	710	2 670	−47%	−1,4%	д/жоқ
2023	1 624	170	1 794	−39%	−8,9%	371 мың
2024	2 023	394	2 417	+24%	−4,5%	433 мың
2025	2 360	824	3 184	+17%	+2,5%	449 мың
2026, жылдық қарқын	~2 441	~693	~3 135	−10%	−2,6%	~430 мың

Нақты баға: Қазақстан бойынша жаңа салынған және қайталама тұрғын үй бағасының орташасы, желтоқсаннан желтоқсанға, инфляцияға түзетілген. 2026 жыл: қаңтар-шілдедегі ипотека және қаңтар-тамыздағы зейнетақы төлемдері жылдық мәнге келтірілген. Дереккөздер: ҚРҰБ, ҚТК, БЖЗҚ, ҰСБ; Duna.kz есебі.

Duna.kz бағалауы: нақты баға ≈ −2,5% + 0,045 × ақша ағынының нақты өсімі. Егер ақша ағыны нақты мәнде өспесе, тұрғын үй инфляциямен салыстырғанда жылына шамамен 2,5%-ға арзандайды: тұрғын үйді пайдалануға беру рекордтық деңгейде (2025 жылы 20,3 млн м²), ал нақты табыстар өспей тұр. Сенімділік орташадан төмен: байланыс алты жылдық деректерге құрылған және негізінен 2021 жылға сүйенеді.

Зейнетақы жинақтары тұрғын үй нарығын қалай өзгертті

Зейнетақы жинақтарын тұрғын үйге шешу 2020-2026 жылдардағы нарықтың ең күшті тетігі болды, мемлекет оны үш рет қысты: 2023 жылы, 2026 жылғы қаңтарда және маусымда. Тетіктің көлемін ең төменгі жеткіліктілік шегі белгілейді: шектен асқан соманы ғана шешуге болады.

Күні	Не болды	30 жастағы азамат үшін шек	Тұрғын үйге зейнетақы төлемдері
2021 жылғы 1 ақпан	Шектен асқан жинақты тұрғын үйге және емделуге шешуге рұқсат берілді	-	2021 жылы 2 465 млрд ₸, 768 мың өтініш
2022	2022 жылға арналған шек	4,37 млн ₸	710 млрд ₸
2023 жылғы 1 қаңтар	Шек көтерілді	4,58 млн ₸	бір жылда 170 млрд ₸
2024-2025	Шек өзгерген жоқ	4,58 млн ₸	394 және 824 млрд ₸
2025 жылғы 10-31 желтоқсан	Шек көтерілер алдындағы ажиотаж	-	үш аптада 188 млрд ₸
2026 жылғы 1 қаңтар	Шек шамамен 12%-ға көтерілді	5,12 млн ₸	қаңтар: 24 млрд ₸
2026 жылғы мамыр	Жаңа әдістеме алдындағы ажиотаж	-	бір айда 118 млрд ₸
2026 жылғы 6 маусым	Жаңа әдістеме: 30 жастағы азамат үшін шек 90%-ға өсті	9,75 млн ₸	шілде-тамыз: айына шамамен 27 млрд ₸

2026 жылғы 6 маусымнан бастап 40 жастағы азамат үшін шек 13,37 млн ₸, 50 жастағы азамат үшін 17,59 млн ₸. 2025 жылғы 1 қазандағы жағдай бойынша барлық уақытта тұрғын үйге 4,18 трлн ₸ шешілген; соманың 57%-ы тұрғын үй сатып алғанда түпкілікті есеп айырысуға, 12,4%-ы Отбасы банктегі салымды толықтыруға жұмсалған.

Бұл нарық үшін нені білдіреді. Шектің әр көтерілуі қысқа ажиотаж туғызады, содан кейін төлемдер күрт құлайды. 2026 жылғы маусымнан кейін тұрғын үйге айлық төлемдер 2025 жылғы орташа деңгейден (айына 68,7 млрд ₸, 824 / 12) 2,5 есе төмен. Бұл 2027 жылы бағаның өсуіне қарсы басты фактор, толығырақ Duna.kz-тің 2027 жылға арналған болжамында.

«Ұлттық қор балаларға». 2024 жылдан бастап 18 жасқа толғандар нысаналы жинақ алады, оның ішінде тұрғын үйге: 2024 жылы 3,1 млрд ₸, 2025 жылы 16,4 млрд ₸, 2026 жылғы қаңтар-тамызда 31,0 млрд ₸. Нарық үшін бұл әзірге зейнетақы төлемдерінен 15-50 есе аз.

Қазақстандағы ипотека: нарық жеңілдіктерге сүйеніп тұр

2026 жылғы I тоқсанда Қазақстанда берілген ипотеканың 85,1%-ы жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламаларға тиесілі болды, ал банктердің нарықтық ипотекасы 53,6%-ға қысқарды (Қазақстан қаржыгерлерінің қауымдастығы деректері). 2025 жылы жеңілдіктердің үлесі берілімнің 70,8%-ын құраған. Базалық мөлшерлеме 16-18% болғанда нарықтық мөлшерлеме мемлекеттік қолдаусыз ипотеканы отбасылардың көпшілігіне қолжетімсіз етеді.

Жыл	Ипотека берілімі, млрд ₸	Берілген ипотеканың орташа мөлшерлемесі	Жыл соңындағы базалық мөлшерлеме
2019	818	8,0%	9,25%
2020	968	7,5%	9,0%
2021	1 746	8,6% (желтоқсан)	9,75%
2022	1 960	8,5%	16,75%
2023	1 624	10,7%	15,75%
2024	2 023	10,9% (желтоқсан)	15,25%
2025	2 360	9,8%	18,0%
2026 жылғы қаңтар-шілде	1 424	10,4% (шілде)	7 қыркүйектен бастап 16,25%

Дереккөздер: 2022 жылдан бастап ҚРҰБ, 2019-2021 жылдар үшін ҚТК шолулары. Ипотекалық портфель 2022 жылғы 1 қаңтардағы 3 270 млрд ₸-ден 2026 жылғы 1 тамыздағы 7 628 млрд ₸-ге дейін өсті. Портфельдің 58,3%-ы Отбасы банкке тиесілі.

Негізгі ипотекалық бағдарламалар

Бағдарлама	Шарттары	Ауқымы
«Наурыз» (Отбасы банк, 2024 жылғы мамырдан бастап)	Әлеуметтік осал топтар үшін 7%, қалғандары үшін 9%; бастапқы жарна 20%, таза әрлеуі бар дайын тұрғын үй үшін 10%	Үкіметтің 2025 жылғы 16 қазандағы шешімімен көлемі 500 млрд ₸-ге дейін ұлғайтылды; «Наурыз 2026»: 26,8 мың өтінімнен 16 мың қатысушы
«7-20-25» (2018 жылдан бастап)	7%, жарна 20%, мерзімі 25 жыл	Жылына 100 млрд ₸ лимит; 2026 жылға қарай жинақталған түрде 1,17 трлн ₸-ге 83 мың қарыз
«Орда Аймақ» (ҚТК, 2025 жылғы сәуірден бастап)	Тек ҚТК кепілдігі бар үлестік қатысу шарттары бойынша салынып жатқан тұрғын үй	-
Отбасы банк, барлық қарыздар («Наурыз» және тұрғын үй құрылыс жинақтарын қоса алғанда)	Салымшылар мен мемлекеттік бағдарламаларға қатысушыларға берілетін қарыздар	2025 жылы 1 645 млрд ₸ берілім, 77 мың қарыз
Өңірлік жастар бағдарламалары («Алматы жастары», «Елорда жастары»)	5-6%, 20 млн ₸-ге дейін, 35 жасқа дейін	2024 жылы 38 млрд ₸-ге 2 250 қарыз

2026 жылғы 17 қыркүйектегі жағдай бойынша жеңілдетілген ипотеканы қысқарту туралы шешім жоқ. 2026 жылғы мамырда ҚНРДА жеңілдікті тек нарықтық ипотека ала алмайтындарға беруді ұсынды. Ұлттық банк ұсыныс өспей сұранысты ынталандыру бағаны қыздыратынын ескертеді. Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі бағдарламаларды қысқартуды жоспарламайды, Отбасы банк 2026 жылғы тамызда шарттар өзгермейтінін мәлімдеді.

2026 жылы Қазақстанда ипотека қанша тұрады?

Қазақстандағы орташа бағамен жаңа салынған үйден 50 м² пәтерге ипотека 7% мөлшерлемеде айына шамамен 194 мың ₸, 18% мөлшерлемеде шамамен 386 мың ₸ тұрады. Бұл Қазақстандағы орташа жалақының (2026 жылғы II тоқсанда 486 388 ₸) 40%-ы және 79%-ы. Медианалық жалақы (348 415 ₸) үшін: 56% және 111%.

Мөлшерлеме	Ай сайынғы төлем	Орташа жалақыдағы үлесі	Медианалық жалақыдағы үлесі
7%	193 960 ₸	40%	56%
9%	225 088 ₸	46%	65%
10%	241 423 ₸	50%	69%
14%	311 097 ₸	64%	89%
18%	386 096 ₸	79%	111%
20%	425 002 ₸	87%	122%

Duna.kz есебі: 50 м² × 625 435 ₸ (Қазақстан бойынша жаңа салынған үйдің м² орташа бағасы, ҰСБ, 2026 жылғы тамыз), бастапқы жарна 20%, мерзімі 20 жыл, аннуитет.

Жалақымен салыстырғанда тұрғын үй қолжетімдірек болды, ипотека бойынша олай емес. 2019 жылы жаңа салынған үйдегі 50 м² 7,5 орташа жылдық жалақыға тең болса, 2026 жылы 5,4 жалақыға тең. Бірақ базалық мөлшерлеме 9,25%-дан 16-18%-ға дейін өсті, ал жеңілдіксіз төлем бүкіл ұтысты жеп қояды.

Депозит пе, әлде пәтер ме?

2022-2026 жылдары теңгелік депозит жылына 13-15% табыс әкелді, ал тұрғын үй 2020-2026 жылдары орта есеппен инфляциядан оза алмады. Жеке тұлғалардың теңгедегі жаңа депозиттері бойынша орташа өлшенген мөлшерлеме: 2022 жылғы желтоқсанда 13,3%, 2023 жылы 13,7%, 2024 жылы 13,2%, 2025 жылы 14,7% және 2026 жылғы шілдеде 14,7% (ҚРҰБ). Қазақстан бойынша жаңа салынған үйлер 2019 жылдың соңынан бері нақты мәнде 6,5%-ға арзандады, қайталама нарық 1%-ға қымбаттады. Нақты мәнде тек жалдау ақысы өсті: 22%-ға. Пәтерді жалға беруден түсетін табыс бұл салыстыруда ескерілмеген.

2026-2027 жылдары реттеуде не өзгереді

• 2027 жылғы 1 қаңтардан бастап Ұлттық банк қарыз алушының жиынтық қарызын оның сегіз жылдық табысымен шектеуді жоспарлап отыр (2026 жылғы 20 мамырдағы жоба).
• 2026 жылғы 1 шілдеден бастап, Liter.kz деректері бойынша, ипотека бойынша жылдық тиімді мөлшерлеме бастапқы жарна 30% және одан жоғары болса 20%-бен, жарна одан аз болса 25%-бен шектелген; нормативтік актінің мәтіні ашық қолжетімділіктен табылмады.
• Борыштық жүктеме коэффициенті 0,5-тен аспайды: 2024 жылғы 14 маусымнан бастап қолданылатын жаңа есептеу ережелері бойынша; Отбасы банктің тұрғын үй қарыздарына бұл талап қолданылмайды.
• Кепілсіз несиелер: 2025 жылғы қарашада ҚНРДА 3-5 жылдық қарыздар бойынша тәуекел салмағын 350%-ға дейін көтеретінін және 5 жылдан ұзақ тұтынушылық қарыздарға тыйым салынатынын хабарлады.
• БЖЗҚ жеткіліктілік шегі 2026 жылғы 6 маусымнан бастап жаңа әдістеме бойынша есептеледі.

Жеңілдіктер қысқарғанда не болады: Ресей тәжірибесі

Ресейде жаппай жеңілдетілген ипотека 2024 жылғы 1 шілдеде аяқталғаннан кейін бір жыл ішінде ипотека берілімі 40%-ға, үлестік қатысу шарттарын тіркеу 23%-ға қысқарды. Бағалар бұл ретте өсуін жалғастырды: 2024 жылғы II тоқсаннан 2025 жылғы IV тоқсанға дейін номиналды +18% және нақты мәнде +6%. Нарықты сақталып қалған бағдарламалар ұстап тұрды: 2025 жылы берілімнің 79%-ы мемлекеттік қолдаумен жүрді. Осы тәжірибеге сүйенсек, Қазақстан жеңілдіктерді тарылтса, алдымен бағалар емес, мәмілелер саны құлайды.

Duna.kz-тің байланысты зерттеулері

• Қазақстандағы тұрғын үй бағасының 2027 жылға арналған болжамы
• Мұнай, теңге бағамы және девальвациялар тұрғын үй бағасына қалай әсер етеді
• Қазақстан қалалары бойынша инфляцияны ескергендегі тұрғын үй бағасы
• Қазақстан халқының сатып алу қабілеті