Исследование №102.2 · Недвижимость и дом
Как нефть, курс тенге и девальвация влияют на цены жилья в Казахстане
Исследование Duna.kz на данных 2008–2026 годов: нефть влияет на цены квартир в Казахстане только через курс тенге, а после 2015 года эта связь почти исчезла. Что происходит с жильём при девальвации — по опыту Казахстана и 12 зарубежных кризисов.
- Автор
- команда Duna.kz
- Обновлено
- Период данных
- февраль 2008 — сентябрь 2026
Как цена нефти влияет на цены квартир в Казахстане?
Нефть влияет на цены квартир в Казахстане только через курс тенге, а не напрямую. В модели Duna.kz на данных 2009–2026 годов, после учёта курса, цена нефти Brent статистически незначима. Пока тенге был фактически привязан к доллару (2009–2013 годы), нефть объясняла 61% колебаний долларовой цены жилья в Алматы. После перехода к свободному курсу (2017–2026 годы) — 10%.
Ключевые цифры
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Доля колебаний долларовой цены жилья Алматы, объяснённая нефтью и курсом, 2009–2013 | 61% |
| То же, 2017–2026 | 10% |
| Реакция реальной цены на ослабление тенге на 1%, тот же год | +0,24 п.п. |
| То же через 12 месяцев | −0,27 п.п. |
| Реальная цена жилья в Алматы за 2011–2013 годы при нефти 111 $ | −2,9% |
| Падение долларовой цены в Алматы за 3 года после девальвации 2015 года | −42% |
| Цена квадратного метра в Алматы, сентябрь 2026 года, от уровня февраля 2008 года | 68% |
Расчёты Duna.kz по ценам предложения Krisha.kz, ценам нефти EIA, курсу НБРК и индексу потребительских цен МВФ.
Почему нефть больше не задаёт цену жилья
Цепочка от нефти до квартир длинная, и каждое звено гасит сигнал: нефть → экспортная выручка и Национальный фонд → курс тенге → инфляция и базовая ставка → доходы и ипотека → сделки → цены. С августа 2015 года, когда Казахстан перешёл к свободному курсу, первый удар нефтяного шока принимает на себя тенге.
| Период | Режим курса | Доля колебаний, объяснённая нефтью и курсом | Нефть значима? |
|---|---|---|---|
| 2009–2013 | тенге фактически привязан к доллару | 61% | да (t = 6,6) |
| 2017–2026 | свободный курс | 10% | нет (t = 1,2) |
Модель Duna.kz: годовое изменение долларовой цены квадратного метра в Алматы на годовое изменение цены Brent и курса за полгода до этого.
Проверка: поднимает ли дорогая нефть цены жилья?
Нет, если в страну не приходят дополнительные деньги на покупку жилья. Три периода с похожей нефтью дали разный результат:
| Период | Brent, в среднем | Реальная цена предложения в Алматы | Что было на рынке |
|---|---|---|---|
| 2011–2013 | 111 $ | −2,9% | ни кредитного бума, ни пенсионных |
| 2021–2022 | 86 $ | +14,0% | снятие пенсионных на жильё: 3,2 трлн ₸ за два года |
| 2023–2024 | 81 $ | −12,4% | пенсионные почти перекрыли |
Разницу между этими периодами объясняют не нефть, а пенсионные и ипотека. Подробно — в исследовании Duna.kz о пенсионных и ипотеке.
Случай 2026 года: война с Ираном и цены на квартиры
Нефтяной шок 2026 года почти не отразился на ценах жилья в Казахстане. После начала войны США и Израиля с Ираном 28 февраля 2026 года Brent вырос с 71 $ до 127 $ к 31 марта и до 138 $ к 7 апреля. Тенге за март укрепился на 4%, а с начала года — на 13%, до 444,88 ₸ за доллар 17 сентября. Реальные цены на жильё за январь–август 2026 года снизились на 1,7%, сделок стало на 4,3% меньше.
Что происходит с ценами квартир при ослаблении тенге?
В первый год после ослабления тенге цены квартир в тенге растут, через год рост откатывается, а в долларах жильё дешевеет почти на размер девальвации. По модели Duna.kz, ослабление тенге на 10% в тот же год добавляет к реальной цене предложения в Алматы 2,4 п.п. Продавцы переписывают ценники, покупатели переводят сбережения в квартиры. Через 12 месяцев цена отыгрывает назад 2,7 п.п.: инфляция уже съела доходы.
| Фактор (Алматы, 2010–2026, 188 месяцев) | Коэффициент | Значимость |
|---|---|---|
| Курс USD/KZT, тот же год | +0,24 | значим, p = 0,007 |
| Курс USD/KZT, год назад | −0,27 | значим, p = 0,002 |
| Brent, полгода назад | +0,06 | незначим, p = 0,20 |
Доля объяснённых колебаний — 37%. На подвыборке 2017–2026 годов реакция в первый год сильнее: +0,47 п.п. на 1% ослабления.
Что было с жильём после девальваций в Казахстане
После каждой крупной девальвации цены квартир в тенге росли, а реальные и долларовые цены падали через 2–3 года. Ниже — цены предложения на Krisha.kz, отсчёт от месяца перед шоком.
| Шок | Город | Курс доллара за 12 мес | В тенге, 12 / 36 мес | С учётом инфляции, 12 / 36 мес | В долларах, 12 / 36 мес |
|---|---|---|---|---|---|
| Девальвация, февраль 2009 | Алматы | +22% | +12% / +27% | +4% / +3% | −8% / +4% |
| Девальвация, февраль 2014 | Алматы | +19% | +16% / +19% | +8% / −10% | −3% / −44% |
| Свободный курс, август 2015 | Алматы | +87% | +19% / +8% | +1% / −19% | −37% / −42% |
| Свободный курс, август 2015 | Астана | +87% | +10% / +2% | −7% / −23% | −42% / −45% |
| COVID и обвал нефти, март 2020 | Алматы | +10% | +14% / +69% | +6% / +20% | +4% / +44% |
| Санкции против России, февраль 2022 | Алматы | +6% | +14% / +21% | −6% / −16% | +7% / +2% |
| Ослабление тенге, осень 2024 | Алматы | +13% | +8% / — | −5% / — | −5% / — |
Где цена сейчас относительно прошлых пиков. Квадратный метр в Алматы по цене предложения стоит 1 763 $ (сентябрь 2026 года) против 2 601 $ в феврале 2008 года и 1 924 $ в январе 2014 года. Это 68% и 92% от тех уровней. С учётом инфляции цена в тенге — на уровне 2019 года и на 46% ниже, чем в 2008 году.
Что было с жильём при похожих кризисах в других странах
В 12 зарубежных и казахстанских кризисах повторяется один сценарий: цена в местной валюте почти не падает, реальная падает на 10–30%, долларовая — примерно на размер девальвации, а сделки сокращаются раньше и сильнее цен.
| Кейс | Шок | Валюта к $ | В местной валюте | Реально | В долларах | Сделки |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Россия 2014–2016 | нефть −72%, санкции, ставка 17% | −53% | −11% | −29% за 42 мес | −54% | ипотека −35% |
| Россия 2024–2025 | конец массовой льготной ипотеки, ставка 21% | −28% | +18% | +6% | — | ипотека −40%, ДДУ −23% |
| Казахстан 2007–2010 | кредитный пузырь, крах банков | −22% | −37…−46% | больше −60% | −40…−53% | — |
| Азербайджан 2015 | нефть, две девальвации | −50% | 0…+20% | — | −33…−50% | сборы нотариусов −26% |
| Турция 2018 | валютный кризис, ставка 24% | −33% | +15% | −17% за 21 мес | −34% | — |
| Турция 2023–2026 | ставка до 50% | слабеет | растёт | −18% | растёт | доля ипотеки 38% → 11% |
| Ставангер, Норвегия, 2014 | нефть; ставку снизили до 0,5% | −33% | −14% | −26% | −47% | — |
| Калгари, Канада, 2014 | нефть; ставку снизили | −21% | −5% | −12% | −21% | −30…−37% |
| Эр-Рияд, 2016–2019 | нефть, курс привязан к $ | 0% | −21% | — | −21% | −24% в деньгах |
| Дубай, 2014–2020 | нефть и избыток предложения | 0% | ≈ −29% | — | ≈ −29% | — |
| Тбилиси и Ереван, 2022–2024 | приток релокантов из России | укрепление | +9% | — | до +33% | −17…−22% |
| Буэнос-Айрес, 2018–2023 | рынок в долларах, ставка 60–133% | обвал | — | — | −22…−28% | −41…−46% |
Россия, Турция, Норвегия, Канада, Эр-Рияд и Буэнос-Айрес — пересчёт Duna.kz по рядам BIS, SSB, StatCan и FRED; остальные — отраслевые источники.
Шесть правил, которые переносятся на Казахстан
- Ценник в своей валюте при девальвации почти не падает. С ноября 2015 года цены жилья в Казахстане указываются в тенге. Следующая девальвация пройдёт через реальную и долларовую цену, а не через ценник.
- Реальные цены падают и без номинального спада: Россия −29%, Турция −17…−18%, Ставангер −26% — при стоящем или растущем номинале.
- Сделки реагируют раньше и сильнее цен. В Калгари в 2015 году продажи упали на 30–37% при снижении цены на 2%.
- Центральный банк разводит сценарии. Там, где ставку резко поднимали (Россия, Казахстан 2015, Турция), ипотека схлопывалась. Где снижали (Норвегия, Канада), нефтяные регионы падали умеренно, но 7–8 лет.
- Дно в долларах наступает через 21–34 месяца. Номинал восстанавливается за 5–8 лет, реальная и долларовая цена — за 10 лет и больше. Алматы не вернулся к долларовому уровню 2008 года за 18 лет.
- Привязка курса не спасает, а растягивает падение. В Эр-Рияде и Дубае при фиксированном курсе цены снижались на 20–30% по 3,5–6 лет.
Методология
Данные. Цены предложения квартир Krisha.kz, последний недельный срез месяца, Алматы и Астана, февраль 2008 — сентябрь 2026 года. Brent — среднемесячная цена EIA (FRED). Курс — среднемесячный НБРК с 2019 года, до этого — расчётный курс из долларовых и тенговых цен Krisha.kz (совпадает с официальным: 339,7 против 339,47 ₸ на конец 2015 года). Инфляция — индекс потребительских цен МВФ по данным БНС.
Модель. Годовые изменения логарифмов; метод наименьших квадратов со стандартными ошибками Ньюи-Уэста (12 лагов). Эпизоды — изменение через 12 и 36 месяцев от месяца перед шоком.
Мировые аналоги. Где есть ряды BIS, изменения пересчитаны Duna.kz в местной валюте, реально и в долларах; в остальных кейсах — цифры отраслевых источников.
Ограничения. Krisha.kz — цены объявлений, а не сделок. В 2014 году сайт резко расширил выборку объявлений, сравнения через этот год приблизительны. Модель построена на одном городе.
Данные в графиках
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 32; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
Частые вопросы
Что будет с ценами на квартиры, если тенге девальвируют?
По опыту Казахстана 2014–2016 годов и зарубежных кризисов: цены в тенге в первый год растут на 10–20%, в реальном выражении через 2–3 года падают на 10–25%, в долларах — на 35–45%. Сделок становится на 15–35% меньше уже в первые месяцы. Базовый прогноз Duna.kz на 2027 год резкой девальвации не предполагает.
Почему квартиры в Казахстане дорожают, когда падает тенге?
Потому что продавцы переписывают цены вслед за долларом, а покупатели спасают тенговые сбережения от инфляции и переводят их в квартиры. По модели Duna.kz, это даёт +0,24 п.п. к реальной цене предложения на 1% ослабления тенге в тот же год. Через 12 месяцев эффект разворачивается.
Выгодно ли покупать квартиру перед девальвацией?
Для сохранения сбережений в тенге — частично: в первый год после девальвации цена в тенге обычно растёт. Но в долларах и с учётом инфляции квартира через 2–3 года стоит меньше: после свободного курса 2015 года в Алматы реально −19%, в долларах −42% за три года.
Растут ли цены на жильё в Казахстане при дорогой нефти?
Не обязательно. В 2011–2013 годах нефть стоила в среднем 111 $, а реальная цена жилья в Алматы снизилась на 2,9%. В 2021–2022 годах нефть стоила 86 $, но цены выросли на 14% сверх инфляции — из-за снятия пенсионных на жильё.
Как война с Ираном в 2026 году повлияла на рынок жилья Казахстана?
Почти никак напрямую. Нефть выросла с 71 до 138 $, тенге укрепился на 13% с начала года, а реальные цены жилья за январь–август 2026 года снизились на 1,7%. Сделок стало на 4,3% меньше, чем годом раньше.
Когда цены на жильё в Алматы в долларах вернутся к уровню 2008 года?
По мировым аналогам, долларовая цена после кризисов восстанавливается больше 10 лет или не восстанавливается вовсе. В сентябре 2026 года метр в Алматы стоит 1 763 $ — 68% от февраля 2008 года (2 601 $). За 18 лет уровень не восстановлен.
Данные исследования
668 показателей с источником, формулой и оценкой достоверности по каждой строке. Формат CSV, кодировка UTF-8.
Данные можно использовать со ссылкой на Duna.kz — условия цитирования.
Источники
- Krisha.kz, аналитика цен предложения
- EIA через FRED, Brent
- НБРК, официальные курсы и решения по базовой ставке
- МВФ, индекс потребительских цен Казахстана
- BIS, Residential property prices
- МВФ, Kazakhstan 2009 Article IV
- Всемирный банк, Urbanization in Kazakhstan
- Самрук-Казына, обзор рынка жилья 2016
- Forbes.kz, цены в долларах после девальвации 2015 года
- Россия, выдачи ипотеки в 2024 году
- Норвегия, SSB
- Калгари, CREB, итоги 2015 года
- Азербайджан, AzerNews
- Турция, продажи жилья 2024
- Эр-Рияд, BIS
- Тбилиси, Galt & Taggart
- Ереван, Finport
- Kilian, Zhou (2018), Bank of Canada
- Stepanyan, Poghosyan, Bibolov (2010), IMF WP/10/104
- Al Jazeera, Ормузский пролив, 7 сентября 2026 года
Читать дальше
- Размер рынка ремонта квартир в Казахстане: оценка в тенге
- Размер рынка ремонта квартир в Алматы: расчёт Duna.kz
- Сколько казахстанцы тратят на мебель: расчёт на домохозяйство
- Объём мебельного рынка Казахстана: производство, импорт и потребление
- Размер рынка матрасов Казахстана: расчётная модель Duna.kz
- Сколько матрасов ежегодно покупают в Казахстане: расчёт Duna.kz
Обсудить задачу
Если цифры из исследования нужно приложить к вашему рынку и посчитать спрос под конкретную задачу — опишите её, команда предложит следующий шаг.