№102.2 зерттеу · Недвижимость и дом
Мұнай, теңге бағамы және девальвация Қазақстандағы тұрғын үй бағасына қалай әсер етеді
Duna.kz-тің 2008-2026 жылдардағы деректерге негізделген зерттеуі: мұнай Қазақстандағы пәтер бағасына тек теңге бағамы арқылы әсер етеді, ал 2015 жылдан кейін бұл байланыс дерлік жойылды. Девальвация кезінде тұрғын үй нарығында не болады: Қазақстан мен 12 шетелдік дағдарыстың тәжірибесі бойынша.
- Автор
- Тимур Еренчин
- Дайындалуы
- ресми статистика мен ашық тізілімдер бойынша, сандар бастапқы дереккөздермен салыстырылған
- Жаңартылды
- Деректер кезеңі
- февраль 2008 — сентябрь 2026
Мұнай бағасы Қазақстандағы пәтер бағасына қалай әсер етеді?
Мұнай Қазақстандағы пәтер бағасына тікелей емес, тек теңге бағамы арқылы әсер етеді. Duna.kz-тің 2009-2026 жылдардағы деректерге негізделген моделінде бағам ескерілгеннен кейін Brent мұнайының бағасы статистикалық тұрғыдан маңызсыз. Теңге іс жүзінде долларға байланған кезде (2009-2013 жылдар) мұнай мен бағам Алматыдағы тұрғын үйдің долларлық бағасы ауытқуларының 61%-ын түсіндірді. Еркін бағамға көшкеннен кейін (2017-2026 жылдар) бұл үлес 10%-ға түсті.
Негізгі цифрлар
| Көрсеткіш | Мәні |
|---|---|
| Алматыдағы тұрғын үйдің долларлық бағасы ауытқуларының мұнай мен бағам түсіндіретін үлесі, 2009-2013 | 61% |
| Дәл осы көрсеткіш, 2017-2026 | 10% |
| Теңге 1%-ға әлсірегендегі нақты бағаның реакциясы, сол жылы | +0,24 п.п. |
| Дәл осы көрсеткіш 12 айдан кейін | −0,27 п.п. |
| Мұнай 111 $ болған 2011-2013 жылдардағы Алматыдағы тұрғын үйдің нақты бағасы | −2,9% |
| 2015 жылғы девальвациядан кейінгі 3 жылда Алматыдағы долларлық бағаның төмендеуі | −42% |
| Алматыдағы шаршы метр бағасы, 2026 жылғы қыркүйек, 2008 жылғы ақпан деңгейінен | 68% |
Krisha.kz ұсыныс бағалары, EIA мұнай бағалары, ҚРҰБ бағамы және ХВҚ тұтыну бағаларының индексі бойынша Duna.kz есептері.
Неліктен мұнай енді тұрғын үй бағасын анықтамайды
Мұнайдан пәтерге дейінгі тізбек ұзақ, әр буын сигналды әлсіретеді: мұнай → экспорттық түсім және Ұлттық қор → теңге бағамы → инфляция және базалық мөлшерлеме → кірістер мен ипотека → мәмілелер → бағалар. Қазақстан еркін бағамға көшкен 2015 жылғы тамыздан бастап мұнай күйзелісінің алғашқы соққысын теңге өзіне алады.
| Кезең | Бағам режимі | Мұнай мен бағам түсіндірген ауытқулар үлесі | Мұнай маңызды ма? |
|---|---|---|---|
| 2009-2013 | теңге іс жүзінде долларға байланған | 61% | иә (t = 6,6) |
| 2017-2026 | еркін бағам | 10% | жоқ (t = 1,2) |
Duna.kz моделі: Алматыдағы шаршы метрдің долларлық бағасының жылдық өзгерісі Brent бағасы мен бағамның жарты жыл бұрынғы жылдық өзгерісіне қатысты бағаланады.
Тексеру: қымбат мұнай тұрғын үй бағасын көтере ме?
Жоқ, егер елге тұрғын үй сатып алуға қосымша ақша келмесе. Мұнай бағасы ұқсас үш кезең әртүрлі нәтиже берді:
| Кезең | Brent, орташа | Алматыдағы ұсыныстың нақты бағасы | Нарықта не болды |
|---|---|---|---|
| 2011-2013 | 111 $ | −2,9% | несие бумы да, зейнетақы қаражаты да болмады |
| 2021-2022 | 86 $ | +14,0% | тұрғын үйге зейнетақы жинақтарын шешу: екі жылда 3,2 трлн ₸ |
| 2023-2024 | 81 $ | −12,4% | зейнетақы қаражатына жол дерлік жабылды |
Бұл кезеңдердің айырмашылығын мұнай емес, зейнетақы қаражаты мен ипотека түсіндіреді. Толығырақ Duna.kz-тің зейнетақы қаражаты мен ипотека туралы зерттеуінде.
2026 жылғы жағдай: Иранмен соғыс және пәтер бағалары
2026 жылғы мұнай күйзелісі Қазақстандағы тұрғын үй бағасына дерлік әсер етпеді. 2026 жылғы 28 ақпанда АҚШ пен Израильдің Иранмен соғысы басталғаннан кейін Brent 71 $-дан 31 наурызға қарай 127 $-ға, 7 сәуірге қарай 138 $-ға дейін өсті. Теңге наурызда 4%-ға, жыл басынан бері 13%-ға нығайып, 17 қыркүйекте доллар үшін 444,88 ₸ болды. Тұрғын үйдің нақты бағалары 2026 жылғы қаңтар-тамызда 1,7%-ға төмендеді, мәмілелер 4,3%-ға азайды.
Теңге әлсірегенде пәтер бағасы не болады?
Теңге әлсірегеннен кейінгі бірінші жылы пәтерлердің теңгедегі бағасы өседі, бір жылдан кейін бұл өсім кері қайтады, ал доллармен тұрғын үй девальвация көлеміне жуық арзандайды. Duna.kz моделі бойынша теңгенің 10%-ға әлсіреуі сол жылы Алматыдағы ұсыныстың нақты бағасына 2,4 п.п. қосады. Сатушылар баға белгілерін қайта жазады, сатып алушылар жинақтарын пәтерге аударады. 12 айдан кейін баға 2,7 п.п. кері қайтарады: инфляция кірістерді жеп қойған.
| Фактор (Алматы, 2010-2026, 188 ай) | Коэффициент | Маңыздылығы |
|---|---|---|
| USD/KZT бағамы, сол жылы | +0,24 | маңызды, p = 0,007 |
| USD/KZT бағамы, бір жыл бұрын | −0,27 | маңызды, p = 0,002 |
| Brent, жарты жыл бұрын | +0,06 | маңызсыз, p = 0,20 |
Түсіндірілген ауытқулар үлесі: 37%. 2017-2026 жылдардағы ішкі іріктемеде бірінші жылғы реакция күштірек: әлсіреудің әр 1%-ына +0,47 п.п.
Қазақстандағы девальвациялардан кейін тұрғын үймен не болды
Әр ірі девальвациядан кейін пәтерлердің теңгедегі бағасы өсті, ал нақты және долларлық бағалар 2-3 жылдан кейін төмендеді. Төменде Krisha.kz-тегі ұсыныс бағалары берілген, есеп күйзеліс алдындағы айдан басталады.
| Күйзеліс | Қала | 12 айдағы доллар бағамы | Теңгемен, 12 / 36 ай | Инфляцияны ескергенде, 12 / 36 ай | Доллармен, 12 / 36 ай |
|---|---|---|---|---|---|
| Девальвация, 2009 жылғы ақпан | Алматы | +22% | +12% / +27% | +4% / +3% | −8% / +4% |
| Девальвация, 2014 жылғы ақпан | Алматы | +19% | +16% / +19% | +8% / −10% | −3% / −44% |
| Еркін бағам, 2015 жылғы тамыз | Алматы | +87% | +19% / +8% | +1% / −19% | −37% / −42% |
| Еркін бағам, 2015 жылғы тамыз | Астана | +87% | +10% / +2% | −7% / −23% | −42% / −45% |
| COVID және мұнай бағасының құлдырауы, 2020 жылғы наурыз | Алматы | +10% | +14% / +69% | +6% / +20% | +4% / +44% |
| Ресейге қарсы санкциялар, 2022 жылғы ақпан | Алматы | +6% | +14% / +21% | −6% / −16% | +7% / +2% |
| Теңгенің әлсіреуі, 2024 жылғы күз | Алматы | +13% | +8% / д/жоқ | −5% / д/жоқ | −5% / д/жоқ |
Қазір баға бұрынғы шыңдарға қатысты қай деңгейде. Алматыда шаршы метр ұсыныс бағасы бойынша 1 763 $ тұрады (2026 жылғы қыркүйек), ал 2008 жылғы ақпанда 2 601 $, 2014 жылғы қаңтарда 1 924 $ болған. Бұл сол деңгейлердің 68%-ы және 92%-ы. Инфляцияны ескергенде теңгедегі ұсыныс бағасы 2026 жылғы тамызда 2020 жылғы қаңтардағыдан 6,8%-ға, 2008 жылғыдан 46%-ға төмен. ҰСБ индекстері бойынша Алматыдағы тұрғын үйдің нақты бағалары 2019 жылғы желтоқсаннан бері бұдан да көп төмендеді: жаңа үйлер 9,9%-ға, қайталама тұрғын үй 16,6%-ға.
Басқа елдердегі ұқсас дағдарыстар кезінде тұрғын үймен не болды
12 шетелдік дағдарыста (Тбилиси мен Ереван бөлек есептеледі) және Қазақстандағы 2007-2010 жылдардағы дағдарыста бір сценарий қайталанады: жергілікті валютадағы баға дерлік төмендемейді, нақты баға 10-30%-ға, долларлық баға шамамен девальвация көлеміне төмендейді, ал мәмілелер бағадан ертерек әрі күштірек қысқарады.
| Кейс | Күйзеліс | Валюта $-ға қатысты | Жергілікті валютада | Нақты мәнде | Доллармен | Мәмілелер |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ресей 2014-2016 | мұнай −72%, санкциялар, мөлшерлеме 17% | −53% | −11% | 42 айда −29% | −54% | ипотека −35% |
| Ресей 2024-2025 | жаппай жеңілдетілген ипотеканың аяқталуы, мөлшерлеме 21% | −28% | +18% | +6% | д/жоқ | ипотека −40%, үлестік қатысу шарттары −23% |
| Қазақстан 2007-2010 | несие көпіршігі, банктердің күйреуі | −22% | −37…−46% | −60%-дан көп | −40…−53% | д/жоқ |
| Әзербайжан 2015 | мұнай, екі девальвация | −50% | 0…+20% | д/жоқ | −33…−50% | нотариус алымдары −26% |
| Түркия 2018 | валюта дағдарысы, мөлшерлеме 24% | −33% | +15% | 21 айда −17% | −34% | д/жоқ |
| Түркия 2023-2026 | мөлшерлеме 50%-ға дейін | әлсіреуде | өсуде | −18% | өсуде | ипотека үлесі 38% → 11% |
| Ставангер, Норвегия, 2014 | мұнай; мөлшерлеме 0,5%-ға дейін төмендетілді | −33% | −14% | −26% | −47% | д/жоқ |
| Калгари, Канада, 2014 | мұнай; мөлшерлеме төмендетілді | −21% | −5% | −12% | −21% | −30…−37% |
| Эр-Рияд, 2016-2019 | мұнай, бағам $-ға байланған | 0% | −21% | д/жоқ | −21% | ақшалай мәнде −24% |
| Дубай, 2014-2020 | мұнай және ұсыныстың артықтығы | 0% | ≈ −29% | д/жоқ | ≈ −29% | д/жоқ |
| Тбилиси мен Ереван, 2022-2024 | Ресейден релоканттардың келуі | нығаю | +9% | д/жоқ | +33%-ға дейін | −17…−22% |
| Буэнос-Айрес, 2018-2023 | нарық долларда, мөлшерлеме 60-133% | құлдырау | д/жоқ | д/жоқ | −22…−28% | −41…−46% |
Ресей, Түркия, Норвегия, Канада, Эр-Рияд және Буэнос-Айрес бойынша: BIS, SSB, StatCan және FRED қатарлары негізінде Duna.kz қайта есептеген; қалғандары салалық дереккөздер бойынша.
Қазақстанға қолдануға болатын алты ереже
- Девальвация кезінде өз валютасындағы баға белгісі дерлік төмендемейді. 2015 жылғы қарашадан бастап Қазақстанда тұрғын үй бағасы теңгемен көрсетіледі. Келесі девальвация баға белгісі арқылы емес, нақты және долларлық баға арқылы өтеді.
- Нақты бағалар номиналды құлдыраусыз да төмендейді: Ресей −29%, Түркия −17…−18%, Ставангер −26%, бұл ретте номинал бір орында тұрды немесе өсті.
- Мәмілелер бағадан ертерек әрі күштірек әрекет етеді. Калгариде 2015 жылы баға 2%-ға төмендегенде сатылым 30-37%-ға құлдырады.
- Сценарийлерді орталық банк ажыратады. Мөлшерлеме күрт көтерілген жерде (Ресей, Қазақстан 2015, Түркия) ипотека құлдырады. Мөлшерлеме төмендетілген жерде (Норвегия, Канада) мұнай өңірлеріндегі баға қалыпты, бірақ 7-8 жыл бойы төмендеді.
- Доллармен түбі 21-34 айдан кейін келеді. Номинал 5-8 жылда, нақты және долларлық баға 10 жыл және одан да ұзақ уақытта қалпына келеді. Алматы 18 жылда 2008 жылғы долларлық деңгейіне оралған жоқ.
- Бағамды байлау құтқармайды, құлдырауды созады. Эр-Рияд пен Дубайда тіркелген бағам кезінде бағалар 3,5-6 жыл бойы 20-30%-ға төмендеді.
Әдіснама
Деректер. Krisha.kz пәтер ұсыныс бағалары, айдың соңғы апталық срезі, Алматы және Астана, 2008 жылғы ақпаннан 2026 жылғы қыркүйекке дейін. Brent: EIA айлық орташа бағасы (FRED). Бағам: 2019 жылдан бастап ҚРҰБ айлық орташа бағамы, оған дейін Krisha.kz-тегі долларлық және теңгелік бағалардан есептелген бағам (ресми бағаммен сәйкес келеді: 2015 жылдың соңында 339,7 және 339,47 ₸). Инфляция: ҰСБ деректері бойынша ХВҚ тұтыну бағаларының индексі.
Модель. Логарифмдердің жылдық өзгерістері; Ньюи-Уэст стандартты қателері (12 лаг) бар ең кіші квадраттар әдісі. Эпизодтар: күйзеліс алдындағы айдан бастап 12 және 36 айдан кейінгі өзгеріс.
Әлемдік ұқсас жағдайлар. BIS қатарлары бар жерлерде өзгерістерді Duna.kz жергілікті валютада, нақты мәнде және доллармен қайта есептеді; қалған кейстерде салалық дереккөздердің цифрлары алынды.
Шектеулер. Krisha.kz деректері мәмілелер емес, хабарландыру бағалары. 2014 жылы сайт хабарландырулар іріктемесін күрт кеңейтті, сондықтан осы жыл арқылы жасалған салыстырулар жуық. Модель бір қаланың деректеріне құрылған.
Данные в графиках
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
- Алматы
- Астана
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
Показаны 15 наибольших значений из 16; полный ряд — в датасете.
- Казахстан
- Актобе
- Алматы
- Астана
- Атырау
- Караганда
- Шымкент
- Казахстан
- Актобе
- Алматы
- Астана
- Атырау
- Караганда
- Шымкент
- Казахстан
- Актобе
- Алматы
- Астана
- Атырау
- Караганда
- Шымкент
Жиі қойылатын сұрақтар
Теңге девальвацияланса, пәтер бағасы не болады?
Қазақстанның 2014-2016 жылдардағы және шетелдік дағдарыстардың тәжірибесі бойынша: теңгедегі баға бірінші жылы 10-20%-ға өседі, нақты мәнде 2-3 жылдан кейін 10-25%-ға, доллармен 35-45%-ға төмендейді. Мәмілелер алғашқы айлардың өзінде 15-35%-ға азаяды. Duna.kz-тің 2027 жылға арналған базалық болжамы күрт девальвацияны көздемейді.
Теңге құлдырағанда Қазақстанда пәтерлер неге қымбаттайды?
Себебі сатушылар бағаны доллардың артынан қайта жазады, ал сатып алушылар теңгедегі жинақтарын инфляциядан қорғап, пәтерге аударады. Duna.kz моделі бойынша бұл теңге 1%-ға әлсірегенде сол жылы ұсыныстың нақты бағасына +0,24 п.п. қосады. 12 айдан кейін әсер кері бұрылады.
Девальвация алдында пәтер сатып алу тиімді ме?
Теңгедегі жинақты сақтау үшін ішінара тиімді: девальвациядан кейінгі бірінші жылы теңгедегі баға әдетте өседі. Бірақ доллармен және инфляцияны ескергенде пәтер 2-3 жылдан кейін арзанырақ тұрады: 2015 жылы еркін бағамға көшкеннен кейін Алматыда үш жылда нақты мәнде −19%, доллармен −42%.
Мұнай қымбат кезде Қазақстанда тұрғын үй бағасы өсе ме?
Міндетті түрде емес. 2011-2013 жылдары мұнай орташа есеппен 111 $ тұрды, ал Алматыдағы тұрғын үйдің нақты бағасы 2,9%-ға төмендеді. 2021-2022 жылдары мұнай 86 $ тұрды, бірақ бағалар инфляциядан тыс 14%-ға өсті: себебі тұрғын үйге зейнетақы жинақтарын шешуге рұқсат берілді.
2026 жылғы Иранмен соғыс Қазақстанның тұрғын үй нарығына қалай әсер етті?
Тікелей әсері дерлік болмады. Мұнай 71 $-дан 138 $-ға дейін өсті, теңге жыл басынан бері 13%-ға нығайды, ал тұрғын үйдің нақты бағалары 2026 жылғы қаңтар-тамызда 1,7%-ға төмендеді. Мәмілелер бір жыл бұрынғыдан 4,3%-ға азайды.
Алматыдағы тұрғын үйдің долларлық бағасы 2008 жылғы деңгейге қашан оралады?
Әлемдік ұқсас жағдайлар бойынша дағдарыстардан кейін долларлық баға 10 жылдан астам уақытта қалпына келеді немесе мүлде қалпына келмейді. 2026 жылғы қыркүйекте Алматыда бір шаршы метр 1 763 $ тұрады: бұл 2008 жылғы ақпандағы деңгейдің (2 601 $) 68%-ы. 18 жыл ішінде бұл деңгей қалпына келген жоқ.
Зерттеу деректері
Әр жолда дереккөзі, формуласы және сенімділік бағасы бар 668 көрсеткіш. CSV форматы, UTF-8 кодтауы.
Деректерді Duna.kz-ке сілтеме жасай отырып пайдалануға болады: дәйексөз алу шарттары.
Дереккөздер
- Krisha.kz, ұсыныс бағаларының аналитикасы
- EIA, FRED арқылы, Brent
- ҚРҰБ, ресми бағамдар және базалық мөлшерлеме бойынша шешімдер
- ХВҚ, Қазақстанның тұтыну бағаларының индексі
- BIS, Residential property prices
- ХВҚ, Kazakhstan 2009 Article IV
- Дүниежүзілік банк, Urbanization in Kazakhstan
- Самұрық-Қазына, 2016 жылғы тұрғын үй нарығына шолу
- Forbes.kz, 2015 жылғы девальвациядан кейінгі долларлық бағалар
- Ресей, 2024 жылғы ипотека берілімдері
- Норвегия, SSB
- Калгари, CREB, 2015 жылдың қорытындылары
- Әзербайжан, AzerNews
- Түркия, 2024 жылғы тұрғын үй сатылымы
- Эр-Рияд, BIS
- Тбилиси, Galt & Taggart
- Ереван, Finport
- Kilian, Zhou (2018), Bank of Canada
- Stepanyan, Poghosyan, Bibolov (2010), IMF WP/10/104
- Al Jazeera, Ормуз бұғазы, 2026 жылғы 7 қыркүйек
Тағы не оқуға болады
- Қазақстанда пәтер жөндеу нарығының көлемі: теңгемен бағалау
- Алматыда пәтер жөндеу нарығының көлемі: Duna.kz есебі
- Қазақстандықтар жиһазға қанша ақша жұмсайды: үй шаруашылығына шаққандағы есеп
- Қазақстанның жиһаз нарығының көлемі: өндіріс, импорт және тұтыну
- Қазақстанның матрас нарығының көлемі: Duna.kz есептік моделі
- Қазақстанда жыл сайын қанша матрас сатып алынады: Duna.kz есебі
Міндетті талқылау
Егер зерттеудегі сандарды нарығыңызға қолданып, нақты міндет бойынша сұранысты есептеу қажет болса, жағдайды сипаттаңыз, команда келесі қадамды ұсынады.