Қазақстандағы мүлік салығы 2027: пәтерге қанша төлеу керек, 450 млн ₸ шегі және ЖК мен ЖШС үшін жаңа ережелер

Қысқаша жауап

Қазақстанда 2027 жылы (2026 жыл үшін, төлеу мерзімі 2027 жылғы 1 қазанға дейін) 2015 жылы салынған кірпіш үйдегі 60 м² типтік пәтерге мүлік салығы облыс орталығындағы 1 265 ₸ мен Астананың ең қымбат аймағындағы 10 245 ₸ аралығында болады (Салық кодексінің 600 және 602-баптары бойынша Duna.kz есебі). Салық нарықтық бағадан емес, кодекстегі формула бойынша айқындалатын құннан есептеледі: Алматыда хабарландырулардағы 1 м² орташа бағасы салықтық құннан 6-12 есе жоғары.

2026 жылдан бастап жаңа Салық кодексі қолданылады. Тұрғын үй иелері үшін екі жаңа норма пайда болды: сән-салтанат коэффициенті (мәслихат тұрғын үйдің бағасын +50%-ға дейін көтере алады) және бір иесінің барлық объектілерінің сомасы бойынша 450 млн ₸ шегі. ЖК мен ЖШС үшін мөлшерлемелер бұрынғыдай қалды (0,5% және 1,5%), бірақ база өзгереді: бухгалтерлік есеп жүргізетін ЖШС мен ЖК ғимараттарды кемінде 3 жылда бір рет қайта бағалауға міндетті, ал бухгалтерлік есеп жүргізбейтін ЖК объект салық салу объектісі ретінде танылғаннан кейінгі алғашқы 3 жылдан соң салықты нарықтық құннан төлейді.

Негізгі сандар

• жылына 1 265-10 245 ₸: қала мен аймаққа қарай 60 м² пәтерге салынатын салық (Duna.kz есебі, 2026 жыл үшін салық)
• 60 000 ₸: Алматыда, Астанада және Шымкентте салық үшін тұрғын үйдің 1 м² базалық құны; 17 ірі қалада 36 000 ₸ (Салық кодексінің 600-бабы). Алматыдағы krisha хабарландыруларында 1 м² орташа бағасы 797 865 ₸ (2026 жылғы тамыз)
• 1,5-2,3 есе: сән-салтанат коэффициенті 1,5 болғанда тұрғын үйдің құнына қарай салық осынша өседі; Алматы мен Астананың қымбат аймақтарындағы 60-200 м² пәтерлерде 1,8-2,3 есе (Duna.kz есебі)
• 7,3 есе: Самалдағы 58 пәтер иесінің салығы олардың салықтық құнының сомасы 450 млн ₸-ден асқанда осынша секіреді (Duna.kz есебі)
• шамамен 286 есе: Алматыда орташа бағамен алынған 60 м² пәтер 1,5% мөлшерлемедегі ЖШС балансында болса, оған салынатын салық коэффициенті 1,0 аймақтағы жеке тұлғаға немесе ЖК-ге қарағанда осынша көп (Duna.kz есебі)
• 21,16 млрд ₸ жеке тұлғалар және 661,95 млрд ₸ заңды тұлғалар мен ЖК 2025 жылы төледі (Қаржы министрлігі): мүлік салығының 96,9%-ын бизнес төлейді

Пәтер мен үйге салық қалай есептеледі

Жеке тұлғалардың тұрғын үйіне салынатын салықты мемлекеттік кірістер органдары есептейді, декларация тапсырудың қажеті жоқ. Тұрғын үйдің 1 қаңтардағы құнын «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы 18.07.2025 № 214-VIII Салық кодексінің 600-бабындағы формула бойынша айқындайды:

Құн = 1 м² базалық құны × алаң × К физикалық тозу × К функционалдық тозу × К аймаққа бөлу × К АЕК өзгеруі × К сән-салтанат

• 1 м² базалық құны кодекстің өзінде жазылған: Алматыда, Астанада және Шымкентте 60 000 ₸, 17 ірі қалада 36 000 ₸, облыстық маңызы бар басқа қалаларда 12 000 ₸, аудандық маңызы бар қалаларда 6 000 ₸, кенттерде 4 200 ₸, ауылдарда 2 700 ₸.
• Физикалық тозу: 1 - (салық есептелген жыл - үйдің пайдалануға берілген жылы) × амортизация нормасы / 100. Норма ерекше күрделі үйлерде (қаңқалы, ірі панельді, қабырғасы 2,5 кірпіштен қалың) жылына 0,7%-дан жеңілдетілген құрылыстарда 6,6%-ға дейін. Кәдімгі кірпіштен салынған 2015 жылғы үй (2-топ, 0,8%) 2027 жылы есептегенде 0,904 береді.
• Функционалдық тозу: қабат (бірінші 0,95, соңғы 0,9, 3 қабатқа дейінгі үйлерде 1,0), бұрыштағы пәтер 0,95, қабырға материалы (кірпіш 1,1; панельдер мен блоктар 1,0; шлак-бетон 0,7), инженерлік жүйелерсіз 0,8, жылыту (пешпен 0,9).
• Аймаққа бөлу коэффициентін әкімдік әдістеме бойынша бекітеді (17.10.2025 № 517/НҚ бұйрық), ең көбі 2,7. Алматыда көппәтерлі үйлер үшін ол 1,0-ден 2,09-ға дейін, Астанада 1,1-ден 2,4-ке дейін.
• К АЕК өзгеруі = ағымдағы жылдың АЕК / өткен жылдың АЕК. Кодекс «тиісті қаржы жылының» АЕК туралы айтады, бірақ 01.01.2027 жағдай бойынша бағалауға қай жыл сәйкес келетінін нақтыламайды. Біз 4 693 / 4 325 = 1,0851 аламыз (бюджет жобасындағы 2027 жылғы АЕК, қараңыз: 2027 жылғы АЕК (№135)); бұл Duna.kz түсіндірмесі, ресми түсіндірмені біз таппадық. 4 325 / 3 932 болса, барлық құн шамамен 1,4%-ға жоғары болар еді.
• Сән-салтанат коэффициенті жаңа: ол 1-ге тең, мәслихат оны тұрғын үй үшін 50%-дан асырмай 1 желтоқсанға дейін қабылданған шешіммен арттыра алады, шешім келесі жылдың 1 қаңтарынан бастап қолданылады.

Талданған мысал. Алматыдағы 60 м² пәтер, 2015 жылғы кірпіш үй, коэффициенті 1,0 аймақ: 60 000 × 60 × 0,904 × 1,1 × 1,0 × 1,0851 = 3 884 437 ₸. 2-4 млн ₸ сатысы бойынша салық: 1 000 + 0,08% × 1 884 437 = жылына 2 508 ₸.

602-баптағы шкала бойынша салық: 2 млн ₸-ге дейін 0,05%, одан әрі мөлшерлеме сатылап өсіп, 350-450 млн ₸ аралығында 0,75%-ға жетеді, 450 млн ₸-ден жоғары 2%. Мемлекеттік кірістер органдары салықты 1 шілдеге дейін есептейді, оны есепті жылдан кейінгі жылдың 1 қазанына дейін төлеу керек. 2026 жыл үшін салық 01.10.2027 дейін төленеді.

Шкаланы Алматы қаласы бойынша МКД мысалдарымен тексеру (24.07.2026): Самалдағы 150 м² пәтер шамамен 17 млн ₸-ге бағаланған, салық шамамен 34 мың ₸; Ақсайдағы 76 м² пәтер шамамен 5,8 млн ₸, салық шамамен 4,5 мың ₸. 602-баптағы шкала бойынша бұл 33 600 ₸ және 4 400 ₸, шкала сәйкес келеді.

2027 жылы пәтерге қанша төлейміз: қалалар мен аймақтар бойынша кесте

Duna.kz есебі: 2015 жылғы кірпіш үйдің ортаңғы қабатындағы, бұрышта емес, орталықтан жылытылатын 60 м² пәтер, 2026 жыл үшін салық. Ұяшықта: салықтық құн / жылдық салық, ₸. Өз үйіңіздің аймаққа бөлу коэффициентін қалаңыз әкімдігінің қаулысынан қараңыз; егер ол белгісіз болса, 1,0 бағанын бағдар ретінде алыңыз.

Елді мекен	К айм 1,0	К айм 1,5	К айм 2,0
Алматы, Астана, Шымкент	3,88 млн / 2 508	5,83 млн / 4 427	7,77 млн / 7 253
Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған, Көкшетау, Қарағанды, Қонаев, Қостанай, Қызылорда, Орал, Өскемен, Павлодар, Петропавл, Семей, Талдықорған, Тараз, Түркістан	2,33 млн / 1 265	3,50 млн / 2 197	4,66 млн / 3 261
Облыстық маңызы бар басқа қалалар	776 887 / 388	1,17 млн / 583	1,55 млн / 777
Аудандық маңызы бар қалалар	388 444 / 194	582 666 / 291	776 887 / 388
Кенттер	271 911 / 136	407 866 / 204	543 821 / 272
Ауылдар	174 800 / 87	262 199 / 131	349 599 / 175

Алматы мен Астана нақты аймақтар бойынша

Коэффициенттер Алматы әкімдігінің 01.12.2025 № 4/771 қаулысынан және Астана әкімдігінің 03.10.2023 № 510-2053 қаулысынан алынды (adilet-тегі құжатта күшін жойғаны туралы белгі жоқ; Астананың жаңа кодекске арналған жаңа қаулысын біз таппадық).

Аймақ	К айм	60 м² құны, ₸	60 м² салығы, ₸	100 м² құны, ₸	100 м² салығы, ₸
Алматы, аймаққа бөлудің ең төменгі коэффициенті	1,00	3,88 млн	2 508	6,47 млн	5 311
Алматы, Алмалы ауданының бір бөлігі (23-аймақ)	1,89	7,34 млн	6 612	12,24 млн	17 308
Алматы, Самал-1 және Самал-2 (78-аймақ)	2,03	7,89 млн	7 428	13,14 млн	20 027
Алматы, ең жоғары: Медеу, Мұзтау	2,09	8,12 млн	7 837	13,53 млн	21 192
Астана, аймаққа бөлудің ең төменгі коэффициенті	1,10	4,27 млн	2 873	7,12 млн	6 282
Астана, Мәңгілік Ел даңғылы (коэффициенті 2,1 үйлер)	2,10	8,16 млн	7 915	13,60 млн	21 387
Астана, ең жоғары: Есіл (Қонаев көшесі 2-14, Достық көшесі 1-13) және басқа мекенжайлар	2,40	9,32 млн	10 245	15,54 млн	27 982

Өз пәтеріңізге қалай қайта есептеу керек: салықтық құн алаң мен коэффициенттерге пропорционалды өзгереді. Үй ескі болса: кәдімгі кірпіш үйдің әр 10 жылы құнды жаңа үйдің құнынан 8%-ға төмендетеді. Кодекстің кестелерінде монолитті үй жоқ; егер оны 1-топқа (тозу 0,7%) және «өзгелері» қабырғаларға (кірпіштегі 1,1 орнына 1,0) жатқызса, құн кестедегіден шамамен 8%-ға төмен болады (Duna.kz жорамалы). Шкала прогрессивті: құнның әрбір келесі миллионына жоғарырақ мөлшерлеме салынады, сондықтан екі есе үлкен пәтер екі еседен артық төлейді.

Сән-салтанат коэффициенті: салық қаншаға өсуі мүмкін

Мәслихаттың 01.12.2026 дейін қабылдаған шешімі 01.01.2027 бастап қолданылады. Бұл 2026 жыл үшін салыққа арналған тұрғын үйді бағалау күні, сондықтан коэффициент 01.10.2027 дейін төленетін салыққа әсер етуі мүмкін. 03.10.2026 жағдай бойынша мұндай шешімдерді біз таппадық. Коэффициентті 50%-дан асырмай және тек тұрғын үй үшін арттыруға болады.

Салық 50%-дан көп өседі, өйткені құн шкаланың мөлшерлемесі жоғары сатыларына ауысады. 2 млн ₸-ге дейінгі құнда өсім дәл 1,5 есе, облыс орталығындағы 60 м² пәтерде 1,74 есе, қымбат аймақтардағы 60-200 м² пәтерлерде 1,8-2,3 есе. Duna.kz есебі, 2015 жылғы кірпіш үй:

Аймақ	Алаң, м²	Қазіргі құн	Қазіргі салық, ₸	1,5 кезіндегі құн	1,5 кезіндегі салық, ₸	Өсім
Алматы, Самал	60	7,89 млн	7 428	11,83 млн	16 170	×2,2
Алматы, Самал	120	15,77 млн	28 798	23,66 млн	64 881	×2,3
Алматы, Самал	200	26,28 млн	78 023	39,43 млн	143 735	×1,8
Астана, Есіл	60	9,32 млн	10 245	13,98 млн	22 552	×2,2
Астана, Есіл	120	18,65 млн	40 504	27,97 млн	86 440	×2,1
Астана, Есіл	200	31,08 млн	101 977	46,61 млн	179 666	×1,8

Бір пәтердің иесі үшін бұл жылына мыңдаған және ондаған мың теңге. Қымбат аймақта бірнеше пәтері бар жалға берушіге сән-салтанат коэффициенті объектілер сомасы 450 млн ₸ шегінен асатын сәтті де жақындатады (келесі бөлім): 1,5 коэффициентте шекке пәтерлер саны 1,5 есе аз болғанда жетеді.

450 млн ₸ шегі: кімге қатысты және одан асу қанша тұрады

2026 жылдан бастап бір иесінің барлық үйлерінің, пәтерлерінің, саяжайларының, гараждарының, орынтұрақтарының және өзге құрылыстары мен үй-жайларының (жер кірмейді) 31 желтоқсандағы салықтық құны қосылады. Егер сома 450 млн ₸-ден аспаса, салық әр объект бойынша жеке-жеке кәдімгі шкаламен есептеледі. Егер асса, салық бүкіл сомадан есептеледі: 2 946 600 ₸ + 450 млн ₸-ден асқан бөліктің 2%-ы, және объектілерге құнына пропорционалды бөлінеді (600-баптың 12-тармағы, 602-бап, 604-бап). Ескі кодекс бойынша объектілерге әрқашан жеке-жеке салық салынатын.

Шек нарықтық құн бойынша емес, салықтық құн бойынша есептеледі. Бір пәтер оған жетпейді: Астананың ең қымбат аймағында да 2015 жылғы кірпіш үйдің 1 м² салық үшін шамамен 155 377 ₸ тұрады, ал 450 млн ₸-ге жету үшін шамамен 2 900 м² керек. Шектен асу үшін 60 м² типтік пәтерлер керек: Астананың Есіл ауданында 49, Алматының Самалында 58, аймаққа бөлу коэффициенті 1,0 облыс орталығында 194 (Duna.kz есебі).

Шектегі секіріс күрт. Самалдағы 60 м² пәтерлердің иесі:

Пәтерлер	Салықтық құнның сомасы	Жылдық салық, ₸	Бір пәтерге, ₸	Құнға шаққандағы үлесі
56	441,58 млн	415 974	7 428	0,09%
57	449,47 млн	423 402	7 428	0,09%
58	457,35 млн	3 093 672	53 339	0,68%
67	528,32 млн	4 513 045	67 359	0,85%
87	686,03 млн	7 667 208	88 129	1,12%

58-пәтер салықты жылына 2 670 269 ₸-ге, 7,3 есе арттырады (Duna.kz есебі). Бұл кімге қатысты: ондаған пәтерді жалға беретін иелерге, оның ішінде ЖК-ге. ЖК-нің тек тұруға жалға берілетін және тұрғын үй қорынан шығарылмаған пәтеріне жеке тұлғаның тұрғын үйі сияқты формула бойынша салық салынады және ол сомаға кіреді (Салық кодексінің 594-бабы). Мұндай иелердің жалпы санын МКК атамайды: Informburo 29.05.2026 жариялаған жауапта комитет оны анықтау «мүмкін емес» деп хабарлады. Салыстыру үшін, 2021 жылы құны 100 млн ₸-ден асатын жылжымайтын мүлік иелері 720 адам болған (МКК, Kapital-ға хабарлаған). Ортақ үлестік меншікте әр иесінің сомасына оның үлесі кіреді (600-баптың 10-тармағы).

Жалға берілетін тұрғын үй: жеке тұлғаға, ЖК-ге немесе ЖШС-ке

Бір пәтерге оның кімге тиесілі екеніне қарай әртүрлі салық салынады:

• Жеке тұлға немесе тұрғын үйді тұруға жалға беретін ЖК: салық 600-баптағы формула бойынша, оны мемлекеттік кірістер органдары есептейді (594-бап, 597-баптың 2-тармағының 6) тармақшасы).
• ЖШС: жылдық орташа баланстық құннан 1,5% (591, 592-баптар), декларация 31 наурызға дейін, төлеу 10 сәуірге дейін.
• Оңайлатылған декларациядағы ЖШС: баланстық құннан 0,5%.

2026 жылғы тамыздағы krisha хабарландыруларындағы 1 м² орташа бағамен сатып алынған 60 м² пәтер үшін Duna.kz есебі (бірінші жылы баланстық құн сатып алу бағасына жақын), жылдық салық, ₸:

Қала	60 м² пәтердің бағасы	Жеке тұлға немесе ЖК (формула бойынша)	Оңайлатылған декларациядағы ЖШС, 0,5%	ЖШС, 1,5%
Алматы	47,87 млн	2 508-7 837	239 360	718 078
Астана	36,14 млн	2 873-10 245	180 677	542 031
Шымкент	28,49 млн	2 508	142 474	427 423
Қарағанды	26,21 млн	1 265	131 062	393 188
Ақтөбе	18,67 млн	1 265	93 360	280 080

1,5% мөлшерлемедегі ЖШС-те Алматыдағы сол пәтерге салық коэффициенті 1,0 аймақтағы жеке тұлғаға қарағанда шамамен 286 есе көп (қымбат аймақтарда пәтердің өзі де қымбат, сондықтан қаланың орташа бағасы бойынша салыстыру бағдарлық). Баланстық құн уақыт өте амортизация есебінен төмендейді, бірақ 2026 жылдан бастап ЖШС ғимараттарды кемінде 3 жылда бір рет қайта бағалауға міндетті (келесі бөлім), сондықтан база нарықтан алыс кетпейді. Жалға берілетін тұрғын үйді кімге ресімдеу керегін таңдағанда мүлік салығы шығыстың бір бабы ғана: жалдан түсетін табысқа салық, ҚҚС, бухгалтерия шығыстары және жауапкершілік те бар. Бұл есептеуге арналған деректер, салықтық кеңес емес.

Бизнестің үй-жайы: 2026 жылдан бастап қайта бағалау және нарықтық құн

Бизнес үшін мөлшерлемелер өзгерген жоқ: ЖШС 1,5%, ЖК, оңайлатылған декларациядағы ЖШС және әлеуметтік кәсіпкерлер 0,5% (592-бап). База өзгерді, және бұл дүкен, салон, автосервис, қойма мен кеңсе иелері үшін басты жаңалық:

• Бухгалтерлік есеп жүргізетін ЖШС мен ЖК: база бұрынғыдай жылдық орташа баланстық құн, бірақ енді «жүргізілген мүлікті қайта бағалауды ескере отырып», ал бағалау кемінде 3 жылда бір рет міндетті (591-баптың 1-тармағы). Ескі кодексте қайта бағалау талабы болмаған (2017 жылғы Салық кодексінің 520-бабы).
• Бухгалтерлік есеп жүргізбейтін ЖК: объект салық салу объектісі ретінде танылғаннан кейінгі алғашқы 3 жылда база сатып алуға немесе салуға жұмсалған шығындарға тең, одан әрі бағалаушының есебі бойынша нарықтық құн, бағалау кемінде 3 жылда бір рет 1 қаңтардағы жағдай бойынша жүргізіледі (591-баптың 6-тармағы). Ескі кодекс бойынша база әрқашан сатып алу шығындары болып қала беретін.

Бухгалтерлік есеп жүргізбейтін ЖК мысалы: үй-жай 30,00 млн ₸-ге сатып алынған. Алғашқы 3 жылда салық жылына 150 000 ₸. 3 жылдан кейін салық нарықтық құнға байланысты (шартты нұсқалар, Duna.kz есебі):

Нарықтық құн	Сатып алу бағасына қатысты	Жылдық салық, ₸	Салыққа қосымша, ₸
30,00 млн	0%	150 000	0
45,00 млн	+50%	225 000	75 000
60,00 млн	+100%	300 000	150 000

Бағдар үшін: Алматыдағы krisha хабарландыруларындағы тұрғын үйдің 1 м² орташа бағасы 6 жылда (2020 жылғы тамыз - 2026 жылғы тамыз) номиналды түрде 84,8%-ға өсті, ал инфляцияны ескергенде 6,8%-ға төмендеді (қараңыз: инфляцияны ескергендегі қалалар бойынша тұрғын үй бағалары (№102.4)). Коммерциялық үй-жайлар бойынша сату бағаларының салыстырмалы қатары бізде жоқ (коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы (№114)), сондықтан кестедегі нұсқалар шартты. Салыққа 3 жылда бір рет бағалаушы есебінің ақысы қосылады.

ЖШС мысалы: амортизациядан кейін балансында 35,00 млн ₸ тұратын кеңсе, нарықтық құны 70,00 млн ₸ (шартты сандар). Қайта бағалаусыз салық жылына 525 000 ₸, нарыққа дейін қайта бағалағаннан кейін 1 050 000 ₸.

Ашық сұрақ. Кодекстің өтпелі ережелерінде (829-847-баптар) және қолданысқа енгізу туралы 848-бапта «3 жылдан кейін нарықтық құн» ережесі 2026 жылға дейін сатып алынған үй-жайларға қалай қолданылатынын және ЖК көптен бері ұстап келе жатқан объектілер үшін 3 жылды қалай есептеу керегін біз таппадық. 03.10.2026 жағдай бойынша МКК түсіндірмелерін де таппадық. 2026 жыл үшін салықты есептер алдында мұны мемлекеттік кірістер органынан нақтылаған жөн.

Аванстық төлемдер. Заңды тұлғалар мен ЖК (оңайлатылған декларациядағы ЖК-ден басқа) ағымдағы төлемдерді есептік салық 300 АЕК-тен көп болғанда ғана төлейді (596-баптың 1-тармағы), ақпанның, мамырдың, тамыздың және қарашаның 25-іне дейін тең үлестермен (593-баптың 6-тармағы). Ескі кодекс бойынша аванстарды барлық заңды тұлғалар сомаға қарамастан төлейтін (2017 жылғы Салық кодексінің 522-бабы), сондықтан 2026 жылдан бастап шағын ЖШС олардан босатылды. Шек: 2026 жылы 1 297 500 ₸, бюджет жобасындағы АЕК бойынша 2027 жылы 1 407 900 ₸. 1,5% мөлшерлемеде бұл 93,86 млн ₸-ден асатын база, 0,5% мөлшерлемеде 281,58 млн ₸-ден асатын база. Нарыққа дейін қайта бағалау ЖШС-ті осы шектен асырып жіберуі мүмкін.

Бюджет мүлік салығын қанша жинайды

Қаржы министрлігінің мемлекеттік бюджеттің атқарылуы туралы есептері бойынша түсімдер, млрд ₸:

Кезең	Жеке тұлғалар	Заңды тұлғалар мен ЖК	Бизнестің үлесі
2022	17,60	340,19	95,1%
2023	18,20	363,78	95,2%
2024	20,46	548,49	96,4%
2025	21,16	661,95	96,9%
2025 жылғы қаңтар-тамыз	15,87	439,92	96,5%
2026 жылғы қаңтар-тамыз	10,06	405,06	97,6%

Мүлік салығының шамамен 97%-ын бизнес береді. 2024 жылы заңды тұлғалар мен ЖК-ден түсімдер 363,78-ден 548,49 млрд ₸-ге дейін өсті, ал жеке тұлғалар 2026 жылғы қаңтар-тамызда бір жыл бұрынғы 15,87 млрд-қа қарсы 10,06 млрд ₸ төледі. Бұл өзгерістердің себептерін біз ашық дереккөздерден таппадық және оларға сүйеніп қорытынды жасамаймыз. Алматыда МКД деректері бойынша жеке тұлғалардың жалпы салықтық құны 3,7 трлн ₸-ден асатын 772 372 объектісі бар, 2025 жыл үшін салық 4,8 млрд ₸.

Хабарландырудағы баға неге салықтық құнға тең емес

02.10.2026 жағдай бойынша krisha кесіндісінде 450 млн ₸-ден қымбат сатылымдағы пәтерлер 190: Алматыда 150, Астанада 39, Шымкентте 1, қалған 17 қалада бірде-біреуі жоқ. Үйлерді үш қала бойынша жинадық; 450 млн ₸-ден қымбаттары: Алматыда 762, Астанада 256, Шымкентте 17. Олар үшін салық бұл бағадан есептелмейді. Мысалы, Бостандық ауданындағы салынып жатқан үйдегі бағасы 560 млн ₸-ден басталатын 285 м² пәтер (хабарландыру бойынша 2028 жылы пайдалануға беріледі) үй пайдалануға берілгеннен кейін аймаққа бөлу коэффициенті 2,0, тозу 0,7% және «өзгелері» қабырғалар 1,0 болғанда салық үшін шамамен 36,85 млн ₸ тұрады, салық жылына шамамен 130 851 ₸ (Duna.kz есебі, аймаққа бөлу коэффициенті шартты). Нарықтық баға салық үшін тек бизнесте маңызды: бухгалтерлік есеп жүргізетін ЖШС пен ЖК-де баланстық құн арқылы (сатып алу бағасы және қайта бағалау), бухгалтерлік есеп жүргізбейтін ЖК-де алғашқы 3 жылдан кейінгі бағалау арқылы.

Қалалар бойынша тұрғын үй нарығы және баға болжамы: инфляцияны ескергендегі қалалар бойынша тұрғын үй бағалары (№102.4), 2027 жылға арналған тұрғын үй бағаларының болжамы (№102.1).

2027 жылғы 1 қазанға дейін нені тексеру керек

• Пәтер иесі: 2026 жыл үшін салық сомасы 2027 жылғы 1 шілдеден кейін kgd.gov.kz сайтындағы «Алдағы төлемдер» сервисінде ЖСН бойынша көрінеді, төлеу мерзімі 01.10.2027. Алаң, салынған жылы және қабырға материалы салықтық құнды тікелей өзгертеді, оларды пәтер құжаттарымен салыстырып шыққан жөн.
• Жалға беруге арналған бірнеше пәтердің иесі: 2025 жылғы хабарламалар бойынша барлық объектінің салықтық құнын қосып шығу. Формула бойынша ол бір жылда дерлік өзгермейді: АЕК коэффициенті жинақталмайды, әр жылы АЕК-тің тек бір жылдағы өсімі алынады, ал тозу құнды сәл төмендетеді. Соманы айтарлықтай жылжыта алатыны: сән-салтанат коэффициенті және аймаққа бөлудің жаңа коэффициенттері. Егер сома 450 млн ₸-ге жақындаса, 2026 жыл үшін салықты 31.12.2026 жағдай бойынша объектілер құрамы айқындайтынын ескерген жөн.
• Үй-жайы бар, бухгалтерлік есеп жүргізбейтін ЖК: сатып алу күнін және шығындар туралы құжаттарды табу; 3 жылдан көп өтсе, мемлекеттік кірістер органынан 01.01.2026 немесе 01.01.2027 жағдай бойынша бағалау керек пе екенін нақтылау.
• ЖШС: бюджетте ғимараттарды кемінде 3 жылда бір рет қайта бағалауды ескеру және салық 300 АЕК-тен (бюджет жобасындағы АЕК бойынша 2027 жылы 1 407 900 ₸) асып кетпейтінін тексеру, одан асса аванстар пайда болады.

Бағаның өсуі бизнестің басқа шығыстарын қалай өзгертеді: 2027 жылғы инфляция (№137).

Әдістеме

• Нормалар: ҚР 18.07.2025 № 214-VIII Салық кодексі (30.06.2026 редакциясы, 01.01.2026 бастап қолданылады), 12-бөлім, 588-604-баптар; 25.12.2017 № 120-VI Салық кодексінің 517-532-баптарымен салыстыру. Мәтіндер adilet.zan.kz сайтынан 02.10.2026 алынды.
• Тұрғын үйдің салықтық құнын Duna.kz 600-баптағы формула бойынша есептеді. Типтік пәтер: 2-күрделілік тобындағы 2015 жылғы кірпіш үй (тозу нормасы 0,8%), ортаңғы, бұрышта емес қабат, орталықтан жылыту. Салық 602-баптағы шкала бойынша, ЖШС мен ЖК үшін 592-баптағы мөлшерлемелер бойынша есептелді.
• К АЕК өзгеруі = 4 693 / 4 325, «2027-2029 жылдарға арналған республикалық бюджет туралы» заң жобасы бойынша. 2026 жыл үшін салық есептелетін жыл 2027.
• Аймаққа бөлу коэффициенттері: Алматы 01.12.2025 № 4/771 қаулы бойынша, Астана 03.10.2023 № 510-2053 қаулы бойынша; басқа қалалар үшін кестеде шартты 1,0, 1,5 және 2,0.
• Нарықтық бағалар: 2026 жылғы тамыздағы krisha хабарландыруларындағы 1 м² орташа бағасы (№102 базасы) және баға шектері бойынша хабарландырулар санының өзіміз жасаған кесіндісі, 02.10.2026, 23:44-23:52, 20 қала.
• Түсімдер: Қаржы министрлігінің мемлекеттік бюджеттің атқарылуы туралы жылдық және жинақтаушы есептері, 104101 (заңды тұлғалар мен ЖК) және 104102 (жеке тұлғалар) кодтары.

Не өзгерді және қашан жаңартамыз

• 05.10.2026: алғашқы жариялым.
• 2027-2029 жылдарға арналған бюджет туралы заң қабылданғаннан кейін (2027 жылғы АЕК) және мәслихаттардың сән-салтанат коэффициенті туралы шешімдері мен аймаққа бөлудің жаңа коэффициенттері белгілі болатын 01.12.2026 күннен кейін жаңартамыз; 2026 жылғы түсімдерді Қаржы министрлігінің жылдық есебінен кейін жаңартамыз.