Алматы мен Астанадағы кеңселер мен коворкингтер нарығы 2026: кластар бойынша жалдау мөлшерлемелері, толымдылық және жұмыс орнының құны

Қысқаша жауап

Colliers Kazakhstan деректері бойынша, 2025 жылдың қорытындысында Алматыдағы A класты кеңселерді жалға алудың орташа гросс-мөлшерлемесі ҚҚС пен пайдалану шығыстарын қоса алғанда айына шаршы метріне 22 527 ₸, A+ класында — 36 365 ₸ болды. A+ класында бос алаң жоқтың қасы: толымдылық — 99%.

Астанада жағдай басқаша: Colliers-тің 2026 жылғы ақпандағы деректері бойынша, A класы шамамен 70%-ға толған, ал A+, B+ және B кластары 95–99%-ға толған. Cushman & Wakefield 2025 жылғы I тоқсанда Астанадағы A класының бос алаң үлесін 27,4% деп көрсеткен.

Коворкингтер A класты кеңсені жалдаудан арзан және B+ класымен шамалас. Cushman & Wakefield деректері бойынша, Алматыда тұрақты орынның орташа құны айына 155 526 ₸ (2025 жылғы II тоқсан), Астанада 125 000 ₸ (2025 жылғы I тоқсан) болды. Duna.kz бағалауы: Алматыдағы B+ класты кеңсенің 8 шаршы метрі гросс-мөлшерлеме бойынша осынша тұрады, бірақ оған жиһаз, жөндеу және қызмет көрсету кірмейді.

Негізгі сандар

Көрсеткіш	Мәні	Кезең	Дереккөз
Гросс-мөлшерлеме, A класы, Алматы	22 527 ₸/ш. м айына	2025	Colliers
Гросс-мөлшерлеме, A+ класы, Алматы	36 365 ₸/ш. м айына	2025	Colliers
A+ класының толымдылығы, Алматы	99%	2025 жылдың соңы	Colliers
Орташа өлшенген мөлшерлеменің өсуі, Алматы	2024 жылы +26%, 2025 жылы +19%	2024–2025	Colliers
Бос кеңсе алаңдары, Алматы	62,1 мың ш. м (бұрын 13,8 мың)	2024 жылғы қаңтар → 2026 жылғы мамыр	Bright Rich
A класының толымдылығы, Астана	шамамен 70%	2026 жылғы ақпан	Colliers
Орташа өлшенген мөлшерлеме, Астана	шамамен 14 536 ₸/ш. м айына	2026 жылғы ақпан	Colliers
Коворкингтегі орын, Алматы	155 526 ₸/ай	2025 жылғы II тоқсан	Cushman & Wakefield
Коворкингтегі орын, Астана	125 000 ₸/ай	2025 жылғы I тоқсан	Cushman & Wakefield

Алматы: кластар бойынша мөлшерлемелер мен толымдылық

Colliers Kazakhstan деректері бойынша (Forbes.kz, 20.04.2026), Алматыда шамамен 1,6 млн ш. м сапалы кеңсе бар, оның 1 млн ш. м-ден сәл астамы — жалға берілетін алаң (GLA). Нарықтың негізі — B класы: 701,9 мың ш. м, яғни 70%. B+ класына 197,7 мың ш. м (19%), A класына 60,2 мың ш. м (6%), A+ класына 47,4 мың ш. м (5%) тиесілі.

Класс	2025 жылғы гросс-мөлшерлеме, ₸/ш. м айына	Толымдылық
A+	36 365	99%
A	22 527	91%
B+	19 481	86%
B	14 256	91%

Мөлшерлемелер гросс түрінде берілген: оларға ҚҚС пен пайдалану шығыстары кіреді. Colliers 91% толымдылықты A және B кластарына ортақ көрсеткіш ретінде береді.

Colliers деректері бойынша (Kapital.kz, 04.05.2026), Алматыдағы орташа өлшенген жалдау мөлшерлемесі 2024 жылы 26%-ға, 2025 жылы тағы 19%-ға өсті. Duna.kz бағалауы: екі жылда шамамен 50%-ға өсті (1,26 × 1,19 = 1,50).

Bright Rich | CORFAC International деректерінде 2025 жылдың соңындағы мөлшерлемелер жоғарырақ: A класы — айына шаршы метріне 25 500 ₸ (бір жылда +6%), B+ — 17 400 ₸ (+5,4%), B — 12 500 ₸. Бұл мөлшерлемелерге де ҚҚС пен операциялық шығыстар кіреді. Cushman & Wakefield 2025 жылғы II тоқсанда A класының мөлшерлемесін ҚҚС пен OPEX-сіз шаршы метріне 49,5 доллар деп көрсетіп, бұл класта бос алаң жоқ (0%) екенін атап өткен. B класының бос алаң үлесі 4,9% болды.

Астана: A класында бос алаң айтарлықтай

Colliers Kazakhstan деректері бойынша (2026 жылғы ақпан), Астананың сапалы кеңсе қоры 634 мың ш. м GLA құрайды, оның шамамен жартысы — B класы. Орташа өлшенген толымдылық — 87%, ал A класы шамамен 70%-ға толған. Орташа өлшенген мөлшерлеме — айына шаршы метріне шамамен 14 536 ₸. A+ класындағы ең жоғары мөлшерлемелер OPEX пен ҚҚС-ты қоса алғанда шаршы метріне 45 564 ₸-ге жетеді.

Colliers деректері бойынша (Kapital.kz, 2026 жылғы мамыр), Астанадағы орташа өлшенген мөлшерлеме 2024 жылы 17%-ға, 2025 жылы да 17%-ға өсті. A класының мөлшерлемесі 2025 жылы 23%-ға өсті. A+, B+ және B кластары 95–99%-ға толған.

Cushman & Wakefield 2025 жылғы I тоқсанда Астана үшін A класының бос алаң үлесін 27,4%, B класынікін 2,2% деп көрсеткен. Мөлшерлемелер ҚҚС пен OPEX-сіз A класы үшін шаршы метріне 28 доллар, B класы үшін 18,5 доллар болған. Сол есептің мәтінінде A класы үшін 21,5% бос алаң аталады, яғни есептің ішінде нақты сан сәйкес келмейді. Екі кеңесші де бастысында келіседі: Алматыдан айырмашылығы, Астанада A класында бос алаң бар.

Жаңа кеңселердің іске қосылуы және бос алаңның өсуі

BES.media 03.06.2026 жариялаған Bright Rich деректері бойынша, 2024 жылғы қаңтардан 2026 жылғы мамырға дейін Алматыда 98,3 мың ш. м кеңсе салынды. Осы уақытта бос алаң көлемі 4,5 есе өсті: 13,8 мыңнан 62,1 мың ш. м-ге дейін. Colliers деректері бойынша Duna.kz бағалауы: бос алаң көбіне көпшілік кластарда шоғырланған — B+ класының толымдылығы 86%, ал A+ класында 99%.

Cushman & Wakefield Алматыда 2025–2027 жылдары A және B кластарындағы кеңселерді іске қосу көлемін шамамен 150 мың ш. м GBA деп бағалаған. Colliers деректері бойынша, 2026–2027 жылдары A+ класындағы жаңа жобалар күтіледі. Олардың бірі — әл-Фараби даңғылы мен Сейфуллин көшесінің қиылысындағы Almaty Business Park, оны BI Group салып жатыр. Bright Rich деректері бойынша, 2025 жылы Алматыда ауданы 500 ш. м-ден асатын кеңселерді сатып алу-сату бойынша жалпы көлемі 81,1 мың ш. м болатын 16 мәміле жасалды. 2024 жылы мұндай мәміле 11 болып, көлемі 60,7 мың ш. м құрады. 2025 жылғы ең ірі мәміле — Almaty Business Park-тегі шамамен 15 мың ш. м.

Қойма нарығында да жағдай ұқсас: Bright Rich-тің сол деректері бойынша, Алматыдағы қоймалардың бос алаң үлесі 0,78%-дан 13,3%-ға дейін өсті. Толығырақ — Duna.kz №111 «Қазақстандағы қойма логистикасы және фулфилмент 2026» зерттеуінде.

Коворкингтер: икемді кеңселер нарығы

Көрсеткіш	Алматы (2025 ж. II тоқсан)	Астана (2025 ж. I тоқсан)
Коворкингтер саны	57	24
Тұрақты орынның орташа мөлшерлемесі, ₸/ай	155 526	125 000
Толымдылық	90,24%	92,53%
A / B класты ғимараттардағы нысандар	3 / 11	4 / 13

Барлық дерек — Cushman & Wakefield Kazakhstan, MarketBeat. Орташа мөлшерлемеге тұрақты жұмыс орны, шкаф, Wi-Fi, ас үй мен лаунж, ресепшн, негізгі басып шығару және бар болса, тәулік бойы кіру мүмкіндігі кіреді. Жеке кабинеттер, келіссөз бөлмелері, конференц-залдар және заңды мекенжайды тіркеу оған кірмейді. Демек, жеке кабинеттің мөлшерлемесін бұл деректерден шығаруға болмайды.

Алматыда коворкингтер Бостандық (32 нысан) және Алмалы (13) аудандарында шоғырланған. Астанада олардың көбі Есіл ауданында (16). Cushman & Wakefield бағалауы бойынша, гибридті жұмыс форматының арқасында икемді кеңселерге сұраныс тұрақты болып қалады. Colliers өкілінің айтуынша, коворкингтер мен сервистік кеңселер тар сегменттегі өнімнен кәдімгі жалдаудың толыққанды баламасына айналып келеді.

Duna.kz есебі: кеңседегі және коворкингтегі жұмыс орны

Duna.kz бағалауы: Алматыдағы кеңседе бір қызметкерге тиесілі алаңның айлық жалдау ақысын Colliers-тің 2025 жылғы гросс-мөлшерлемелері бойынша есептеп, оны Cushman & Wakefield деректеріндегі коворкингтегі тұрақты орынның орташа мөлшерлемесімен (155 526 ₸) салыстырамыз. Формула: гросс-мөлшерлеме × бір қызметкерге шаққандағы алаң.

Бір қызметкерге шаққандағы алаң	A класы	B+ класы	B класы	Коворкинг
6 ш. м	135 162 ₸	116 886 ₸	85 536 ₸	155 526 ₸
8 ш. м	180 216 ₸	155 848 ₸	114 048 ₸	155 526 ₸
10 ш. м	225 270 ₸	194 810 ₸	142 560 ₸	155 526 ₸
12 ш. м	270 324 ₸	233 772 ₸	171 072 ₸	155 526 ₸

Қорытынды. Бір адамға 8 ш. м болғанда A класты кеңседегі орын коворкингтегі орыннан шамамен 16%-ға қымбат, B+ класында шамамен бірдей, B класында шамамен 27%-ға арзан. Кеңсе жалдауға жөндеу, жиһаз, интернет, тазалау және ресепшн шығыны қосылады, ал коворкингте олар бағаға кіріп тұр. Сондықтан шағын команда үшін, әсіресе қысқа мерзімге, коворкинг көбіне B+ класты кеңседен қымбат емес.

Бір қызметкерге шаққандағы алаң — норматив емес, Duna.kz жорамалы. Кезеңдер де әртүрлі: кеңсе мөлшерлемелері — 2025 жылғы орташа, коворкинг мөлшерлемесі — 2025 жылғы II тоқсан. Коворкинг мөлшерлемесіне ҚҚС кіретін-кірмейтіні есепте көрсетілмеген.

Duna.kz есебі: коворкингтің бір шаршы метрден түсетін түсімі

Duna.kz бағалауы: оператордың айына 1 ш. м-ден түсетін түсімі = орын мөлшерлемесі × толымдылық ÷ ортақ аймақтарды қоса алғанда бір орынға келетін алаң.

Бір орынға келетін алаң	Алматы, ₸/ш. м айына	Астана, ₸/ш. м айына
6 ш. м	23 391	19 277
8 ш. м	17 543	14 458
10 ш. м	14 035	11 566

Алматы үшін: 155 526 × 0,9024 ÷ 8 ≈ 17 543 ₸. Астана үшін: 125 000 × 0,9253 ÷ 8 ≈ 14 458 ₸. Салыстыру үшін, Алматыдағы B класының гросс-мөлшерлемесі — 14 256 ₸, B+ класынікі — 19 481 ₸. Бір орынға 8–10 ш. м болғанда тек тұрақты орындардан түсетін түсім B класындағы алаңды жалдау ақысынан сәл ғана асады, ал персоналға, жөндеу мен жиһазға аз қалады. Оператордың экономикасын қосымша қызметтер құрайды: жеке кабинеттер, келіссөз бөлмелері, заңды мекенжай. Ашық есептерде олар туралы дерек жоқ, сондықтан коворкингтің өзін-өзі ақтау мерзімін есептемейміз.

Зерттеудің негізгі қорытындылары

1. Алматының жоғарғы сегменті толы. Colliers деректері бойынша, A+ класының толымдылығы — 99%. Cushman & Wakefield-те 2025 жылғы II тоқсанда A класында бос алаң 0%.
2. Алматыда мөлшерлемелер жылдам өсті. Colliers деректері бойынша, орташа өлшенген мөлшерлеме 2024 жылы 26%-ға, 2025 жылы 19%-ға өсті. Duna.kz бағалауы: екі жылда шамамен +50%.
3. Бірақ бос алаң көбейді. Bright Rich деректері бойынша, 2024 жылғы қаңтар — 2026 жылғы мамыр аралығында 98,3 мың ш. м іске қосылып, Алматыдағы бос кеңселер 13,8 мыңнан 62,1 мың ш. м-ге дейін өсті.
4. Астанада A класы тапшы емес. Colliers оның толымдылығын шамамен 70% деп, Cushman & Wakefield 2025 жылғы I тоқсанда бос алаң үлесін 27,4% деп бағалайды. Астанада тапшылық 95–99%-ға толған A+, B+ және B кластарында.
5. Коворкингтер 90%-дан астам толған. Орынның орташа құны Алматыда 155 526 ₸, Астанада 125 000 ₸ (Cushman & Wakefield, 2025).
6. Коворкингтегі орын B+ класындағы жалдаумен шамалас. Duna.kz бағалауы: бір қызметкерге 8 ш. м болғанда ол Алматыдағы B+ кеңсесіндегі алаң жалдауымен шамамен бірдей тұрады, бірақ оған жиһаз бен қызмет көрсету кіреді.

Дереккөздер неге сәйкес келмейді

Алматыдағы A класының мөлшерлемесі бойынша кеңесшілер әртүрлі сан береді:

Дереккөз	A класының мөлшерлемесі	Не кіреді	Кезең
Colliers	22 527 ₸/ш. м	ҚҚС пен пайдалану шығыстарымен	2025, орташа
Bright Rich	25 500 ₸/ш. м	ҚҚС пен операциялық шығыстармен	2025 жылдың соңы
Cushman & Wakefield	49,5 доллар/ш. м (513,77 бағамы бойынша ≈25 432 ₸)	ҚҚС пен OPEX-сіз	2025 ж. II тоқсан
IBC Real Estate (Forbes.kz)	18 800 ₸/ш. м	көрсетілмеген	2023 ж. III тоқсан

Кеңесшілердің бизнес-орталықтар тізімі мен кластардың шекарасы әртүрлі: Colliers A+ класын A класынан бөлек қарайды, Cushman & Wakefield — жоқ. Кезеңдер мен мөлшерлеменің құрамы да әртүрлі. Сондықтан оларды тікелей салыстыруға болмайды. Бұл зерттеуде негізге Colliers-тің 2025 жылғы гросс-мөлшерлемелері алынды: бұл төрт класс бойынша мөлшерлеме құрамы бірдей ең толық деректер.

Әдістеме

Деректер. Мөлшерлемелер, толымдылық, кеңсе қоры және іске қосу көлемі кеңесшілердің жарияланған есептері мен түсініктемелерінен алынды: Colliers Kazakhstan (Forbes.kz, Kapital.kz және tspm.kz арқылы), Bright Rich | CORFAC International (tspm.kz және BES.media арқылы), Cushman & Wakefield Kazakhstan (Алматы бойынша 2025 жылғы II тоқсанның және Астана бойынша 2025 жылғы I тоқсанның MarketBeat есептері). Duna.kz мөлшерлемелер мен толымдылықты өзі өлшеген жоқ: бұл кеңесшілердің қайталама деректері («Есептік» түрі).

Duna.kz есептері.

• Екі жылдағы өсім: (1 + 0,26) × (1 + 0,19) − 1 = 0,4994 ≈ 50%.
• Cushman & Wakefield-тің долларлық мөлшерлемелерін аудару: доллардағы мөлшерлеме × есепте көрсетілген бағам. Алматы үшін 2025 жылғы II тоқсанның 513,77 ₸, Астана үшін 2025 жылғы I тоқсанның 510,28 ₸ бағамы алынды. Мысалы: 49,5 × 513,77 ≈ 25 432 ₸.
• Кеңседегі жұмыс орнының құны: Colliers гросс-мөлшерлемесі × бір қызметкерге шаққандағы алаң. Алаң — жорамал: 6, 8, 10 немесе 12 ш. м.
• Коворкингтің 1 ш. м-ден түсетін түсімі: орын мөлшерлемесі × толымдылық ÷ бір орынға келетін алаң. Алаң — жорамал: ортақ аймақтарымен 6, 8 немесе 10 ш. м.

Сенімділік. Орташа. Мөлшерлемелер мен толымдылықты бірнеше тәуелсіз кеңесші растайды, бірақ деңгейлері әртүрлі. Жұмыс орны құны мен коворкинг түсімінің есептері — төмен сенімділік: олар бір адамға шаққандағы алаң туралы жорамалға қатты тәуелді.