Рынок офисов и коворкингов Алматы и Астаны 2026: ставки аренды по классам, заполняемость и стоимость рабочего места

Краткий ответ

По данным Colliers Kazakhstan, средняя гросс-ставка аренды офисов класса A в Алматы по итогам 2025 года — 22 527 ₸ за кв. м в месяц с НДС и эксплуатационными расходами, класса A+ — 36 365 ₸. Свободных площадей в A+ практически нет: заполняемость 99%.

Астана устроена иначе: по данным Colliers на февраль 2026 года, класс A заполнен примерно на 70%, тогда как классы A+, B+ и B — на 95–99%. Cushman & Wakefield в I квартале 2025 года фиксировал вакантность класса A в Астане 27,4%.

Коворкинги дешевле аренды офиса класса A и сопоставимы с B+: по данным Cushman & Wakefield, фиксированное место в Алматы стоило в среднем 155 526 ₸ в месяц (II квартал 2025), в Астане — 125 000 ₸ (I квартал 2025). Оценка Duna.kz: столько же стоят 8 кв. м в офисе класса B+ в Алматы по гросс-ставке, но без мебели, ремонта и обслуживания.

Ключевые цифры

Показатель	Значение	Период	Источник
Гросс-ставка, класс A, Алматы	22 527 ₸/кв. м в мес.	2025	Colliers
Гросс-ставка, класс A+, Алматы	36 365 ₸/кв. м в мес.	2025	Colliers
Заполняемость класса A+, Алматы	99%	конец 2025	Colliers
Рост средневзвешенной ставки, Алматы	+26% в 2024, +19% в 2025	2024–2025	Colliers
Свободные офисные площади, Алматы	62,1 тыс. кв. м (было 13,8 тыс.)	январь 2024 → май 2026	Bright Rich
Заполняемость класса A, Астана	около 70%	февраль 2026	Colliers
Средневзвешенная ставка, Астана	около 14 536 ₸/кв. м в мес.	февраль 2026	Colliers
Место в коворкинге, Алматы	155 526 ₸/мес.	II кв. 2025	Cushman & Wakefield
Место в коворкинге, Астана	125 000 ₸/мес.	I кв. 2025	Cushman & Wakefield

Алматы: ставки и заполняемость по классам

По данным Colliers Kazakhstan (публикация Forbes.kz, 20.04.2026), в Алматы около 1,6 млн кв. м качественных офисов, из них чуть более 1 млн кв. м — арендопригодная площадь (GLA). Основу рынка составляет класс B: 701,9 тыс. кв. м, или 70%. На класс B+ приходится 197,7 тыс. кв. м (19%), на класс A — 60,2 тыс. кв. м (6%), на класс A+ — 47,4 тыс. кв. м (5%).

Класс	Гросс-ставка 2025, ₸/кв. м в мес.	Заполняемость
A+	36 365	99%
A	22 527	91%
B+	19 481	86%
B	14 256	91%

Ставки гросс: в них уже входят НДС и эксплуатационные расходы. Заполняемость 91% Colliers указывает общую для классов A и B.

По данным Colliers (Kapital.kz, 04.05.2026), средневзвешенная ставка аренды в Алматы выросла на 26% в 2024 году и ещё на 19% в 2025 году. Оценка Duna.kz: за два года рост составил около 50% (1,26 × 1,19 = 1,50).

У Bright Rich | CORFAC International ставки на конец 2025 года выше: класс A — 25 500 ₸ за кв. м в месяц (+6% за год), B+ — 17 400 ₸ (+5,4%), B — 12 500 ₸. Эти ставки тоже включают НДС и операционные расходы. Cushman & Wakefield во II квартале 2025 года указывал ставку класса A 49,5 долл. за кв. м без НДС и OPEX и нулевую вакантность этого класса. Вакантность класса B составляла 4,9%.

Астана: класс A с заметной вакантностью

По данным Colliers Kazakhstan (февраль 2026 года), качественный офисный фонд Астаны составляет 634 тыс. кв. м GLA, около половины приходится на класс B. Средневзвешенная заполняемость — 87%, а класс A заполнен примерно на 70%. Средневзвешенная ставка — около 14 536 ₸ за кв. м в месяц. Максимальные ставки в классе A+ доходят до 45 564 ₸ за кв. м с учётом OPEX и НДС.

По данным Colliers (Kapital.kz, май 2026 года), средневзвешенная ставка в Астане выросла на 17% в 2024 году и на 17% в 2025 году. Ставка класса A за 2025 год прибавила 23%. Классы A+, B+ и B заполнены на 95–99%.

Cushman & Wakefield в I квартале 2025 года приводил для Астаны вакантность класса A 27,4% и класса B 2,2%. Ставки составляли 28 долл. за кв. м для класса A и 18,5 долл. для класса B, без НДС и OPEX. В тексте того же отчёта для класса A названа вакантность 21,5%, так что точная цифра внутри отчёта расходится. Оба консультанта сходятся в главном: в Астане, в отличие от Алматы, в классе A есть свободные площади.

Ввод новых офисов и рост свободных площадей

По данным Bright Rich, которые опубликовал BES.media 03.06.2026, с января 2024 года по май 2026 года в Алматы построено 98,3 тыс. кв. м офисов. Объём свободных площадей за это время вырос в 4,5 раза: с 13,8 тыс. до 62,1 тыс. кв. м. Оценка Duna.kz по данным Colliers: свободные площади сосредоточены в массовых классах — заполняемость B+ 86% против 99% в A+.

Cushman & Wakefield оценивал ввод офисов классов A и B в Алматы в 2025–2027 годах примерно в 150 тыс. кв. м GBA. По данным Colliers, в 2026–2027 годах ожидаются новые проекты класса A+. Среди них Almaty Business Park на пересечении проспекта аль-Фараби и улицы Сейфуллина, его строит BI Group. По данным Bright Rich, в 2025 году в Алматы заключено 16 сделок купли-продажи офисов площадью более 500 кв. м на 81,1 тыс. кв. м. В 2024 году таких сделок было 11 на 60,7 тыс. кв. м. Крупнейшая сделка 2025 года — около 15 тыс. кв. м в Almaty Business Park.

Похожая картина на складском рынке: по тем же данным Bright Rich, вакантность складов Алматы выросла с 0,78% до 13,3%. Подробнее — в исследовании Duna.kz №111 «Складская логистика и фулфилмент Казахстана 2026».

Коворкинги: рынок гибких офисов

Показатель	Алматы (II кв. 2025)	Астана (I кв. 2025)
Число коворкингов	57	24
Средняя ставка за фиксированное место, ₸/мес.	155 526	125 000
Заполняемость	90,24%	92,53%
Объекты в зданиях класса A / B	3 / 11	4 / 13

Все данные — Cushman & Wakefield Kazakhstan, MarketBeat. В среднюю ставку входят фиксированное рабочее место, шкафчик, Wi-Fi, кухня и лаунж, ресепшен, базовая печать и доступ 24/7, если он есть. Отдельные кабинеты, переговорные, конференц-залы и регистрация юридического адреса в неё не входят. Значит, ставка отдельного кабинета из этих данных не выводится.

В Алматы коворкинги сосредоточены в Бостандыкском районе (32 объекта) и Алмалинском (13). В Астане их больше всего в Есильском районе (16). По оценке Cushman & Wakefield, спрос на гибкие офисы остаётся стабильным благодаря гибридному формату работы. По словам представителя Colliers, коворкинги и сервисные офисы превращаются из нишевого продукта в полноценную альтернативу обычной аренде.

Расчёт Duna.kz: рабочее место в офисе и в коворкинге

Оценка Duna.kz: сравниваем месячную аренду площади на одного сотрудника в офисе Алматы по гросс-ставкам Colliers за 2025 год со средней ставкой за фиксированное место в коворкинге по данным Cushman & Wakefield (155 526 ₸). Формула: гросс-ставка × площадь на сотрудника.

Площадь на сотрудника	Класс A	Класс B+	Класс B	Коворкинг
6 кв. м	135 162 ₸	116 886 ₸	85 536 ₸	155 526 ₸
8 кв. м	180 216 ₸	155 848 ₸	114 048 ₸	155 526 ₸
10 кв. м	225 270 ₸	194 810 ₸	142 560 ₸	155 526 ₸
12 кв. м	270 324 ₸	233 772 ₸	171 072 ₸	155 526 ₸

Вывод. При 8 кв. м на человека место в офисе класса A дороже места в коворкинге примерно на 16%, в классе B+ обходится почти столько же, в классе B дешевле примерно на 27%. В офисе к аренде добавляются ремонт, мебель, интернет, уборка и ресепшен, а в коворкинге они уже входят в цену. Поэтому для небольшой команды, особенно на короткий срок, коворкинг часто не дороже офиса класса B+.

Норма площади на сотрудника здесь — допущение Duna.kz, а не норматив. Периоды тоже разные: ставки офисов — средние за 2025 год, ставка коворкинга — II квартал 2025 года. Включён ли НДС в ставку коворкинга, в отчёте не указано.

Расчёт Duna.kz: выручка коворкинга с квадратного метра

Оценка Duna.kz: выручка оператора с 1 кв. м в месяц = ставка за место × заполняемость ÷ площадь на одно место, включая общие зоны.

Площадь на место	Алматы, ₸/кв. м в мес.	Астана, ₸/кв. м в мес.
6 кв. м	23 391	19 277
8 кв. м	17 543	14 458
10 кв. м	14 035	11 566

Для Алматы: 155 526 × 0,9024 ÷ 8 ≈ 17 543 ₸. Для Астаны: 125 000 × 0,9253 ÷ 8 ≈ 14 458 ₸. Для сравнения, гросс-ставка аренды класса B в Алматы — 14 256 ₸, класса B+ — 19 481 ₸. При 8–10 кв. м на место выручка только за фиксированные места лишь немного превышает аренду площади в классе B, и на персонал, ремонт и мебель остаётся мало. Экономику оператора делают дополнительные услуги: отдельные кабинеты, переговорные, юридический адрес. Данных о них в открытых отчётах нет, поэтому срок окупаемости коворкинга мы не рассчитываем.

Основные выводы исследования

1. Верхний сегмент Алматы заполнен. По данным Colliers, заполняемость класса A+ — 99%. У Cushman & Wakefield вакантность класса A во II квартале 2025 года — 0%.
2. Ставки Алматы росли быстро. По данным Colliers, средневзвешенная ставка выросла на 26% в 2024 году и на 19% в 2025 году. Оценка Duna.kz: около +50% за два года.
3. Но свободных площадей стало больше. По данным Bright Rich, вакантные офисы Алматы выросли с 13,8 тыс. до 62,1 тыс. кв. м за январь 2024 — май 2026 года на фоне ввода 98,3 тыс. кв. м.
4. В Астане класс A не дефицитен. Colliers оценивает его заполняемость примерно в 70%, Cushman & Wakefield в I квартале 2025 года — вакантность 27,4%. Дефицит в Астане — в классах A+, B+ и B, заполненных на 95–99%.
5. Коворкинги заполнены на 90% и выше. Место стоит в среднем 155 526 ₸ в Алматы и 125 000 ₸ в Астане (Cushman & Wakefield, 2025).
6. Место в коворкинге сопоставимо с арендой в классе B+. Оценка Duna.kz: при 8 кв. м на сотрудника оно стоит примерно столько же, сколько аренда площади в офисе B+ Алматы, но уже включает мебель и сервис.

Почему источники расходятся

По ставке класса A в Алматы консультанты дают разные цифры:

Источник	Ставка класса A	Что включено	Период
Colliers	22 527 ₸/кв. м	с НДС и эксплуатационными	2025, среднее
Bright Rich	25 500 ₸/кв. м	с НДС и операционными	конец 2025
Cushman & Wakefield	49,5 долл./кв. м (≈25 432 ₸ по курсу 513,77)	без НДС и OPEX	II кв. 2025
IBC Real Estate (Forbes.kz)	18 800 ₸/кв. м	не указано	III кв. 2023

У консультантов разные перечни бизнес-центров и разные границы классов: Colliers отделяет A+ от A, Cushman & Wakefield — нет. Периоды и состав ставки тоже разные. Поэтому сравнивать их напрямую нельзя. В этом исследовании базовыми приняты гросс-ставки Colliers за 2025 год: это самый полный разрез по четырём классам с одинаковым составом ставки.