Қазақстандағы жеке үй құрылысы және ЖТҚ нарығы: пайдалануға беру, аудан, өзіндік құн және нарық бағалауы

Қысқаша жауап

ҚР СЖРА Ұлттық статистика бюросының (ҰСБ) деректері бойынша, 2025 жылы Қазақстанда 6 416,2 мың м² жеке тұрғын үй пайдалануға берілді — 2024 жылдан 3,4%-ға аз. Бұл барлық енгізілген тұрғын үйдің (20 099,1 мың м²) 31,9%-ы; 2023 жылы бұл үлес 37,0% болған. 2026 жылғы қаңтар–тамызда 3 783,7 мың м² жеке үй енгізілді — 2025 жылдың сол кезеңінен 3,9%-ға аз.

Duna.kz бағалауы: 2025 жылы орташа ауданы шамамен 185 м² болатын 34,6 мыңға жуық жеке үй енгізілді. ЖТҚ-ның жылдық енгізу құны (жерсіз, сыртқы желілерсіз және абаттандырусыз үй) — 1,1–1,6 трлн ₸, орталық бағалау — шамамен 1,2 трлн ₸. Ақшалай бағалауға сенімділік төмен: 2025–2026 жылдарға дәл жеке үйдің бір шаршы метрінің ресми өзіндік құны ашық дереккөздерде жоқ.

Көрсеткіш	Мәні	Дерек түрі
Жеке үйлерді енгізу, 2025	6 416,2 мың м²	Ресми (ҰСБ)
2024 жылға қатысты өзгеріс	−3,4%	Ресми (ҰСБ)
Тұрғын үй енгізудегі ЖТҚ үлесі, 2025	31,9%	ҰСБ деректері бойынша Duna.kz бағалауы
Жеке үйлерді енгізу, 2026 жылғы қаңтар–тамыз	3 783,7 мың м²	Ресми (ҰСБ)
Жаңа жеке үйдің орташа ауданы, 2025	≈185 м²	ҰСБ деректері бойынша Duna.kz бағалауы
1 м² тұрғын үйге орташа нақты шығын, 2026	238,7 мың ₸	Ресми (ҰСБ, Zakon.kz баяндауында)
ЖТҚ жылдық енгізу құны	1,1–1,6 трлн ₸	Duna.kz бағалауы

Негізгі қорытындылар

1. ЖТҚ көлемі шаршы метрмен өспей тұр. ҰСБ деректері бойынша, жеке үйлерді енгізу жылына 6,4–6,6 млн м² деңгейінде (2023–2025), ал 2025 жылы және 2026 жылдың сегіз айында 3–4%-ға төмендеді.
2. Тұрғын үй енгізудегі жеке үйлердің үлесі азаюда — 2023 жылғы 37,0%-дан 2025 жылы 31,9%-ға дейін (ҰСБ деректері бойынша Duna.kz есебі). Елдегі тұрғын үй енгізудің өсімін көппәтерлі үйлер береді: 2023 жылы 10,9 млн м², 2025 жылы 13,5 млн м².
3. Деректер үй ауданының қысқаруын көрсетпейді. Duna.kz есебі бойынша, 2025 жылғы орташа жаңа жеке үй — шамамен 185 м², 2022 жылы — шамамен 176 м².
4. Құрылыс қалыпты қарқынмен қымбаттауда. ҰСБ деректері бойынша (Zakon.kz баяндауында), құрылыстағы бағалар бір жылда 8,2%-ға, цемент — 13,5%-ға өсті.
5. Ресми өзіндік құн мен мердігер бағасы — әртүрлі шамалар. ҰСБ деректері бойынша, 1 м² тұрғын үйге орташа нақты шығын — 238,7 мың ₸; Алматы облысындағы мердігердің 100 м² «кілтпен тапсырылатын» үйге бағасы — 12,9–26,7 млн ₸ (129–267 мың ₸/м²), оның үстіне сыртқы желілер мен абаттандырусыз.
6. Duna.kz нарық бағалауы — жылына 1,1–1,6 трлн ₸, орталық бағалау — шамамен 1,2 трлн ₸; нәтиже шаршы метрдің қабылданған құнына қатты тәуелді.

2023–2026 жылдары жеке үйлерді пайдалануға беру

ҰСБ деректері бойынша, Қазақстанда тұрғын үй енгізу үшінші жыл қатарынан өсіп келеді, бірақ өсімді көппәтерлі үйлер береді. Жеке тұрғын үй құрылысы (ЖТҚ) жылына 6,4–6,6 млн м² деңгейінде қалып отыр.

Кезең	Барлық тұрғын үй, мың м²	Көппәтерлі, мың м²	Жеке үйлер, мың м²	ЖТҚ үлесі (Duna.kz есебі)
2023	17 537,1	10 910,7	6 480,7	37,0%
2024	19 124,2	12 293,2	6 643,6	34,7%
2025	20 099,1	13 523,7	6 416,2	31,9%
2025 жылғы қаңтар–тамыз	10 935,3	6 897,6	3 936,3	36,0%
2026 жылғы қаңтар–тамыз	11 326,1	7 500,4	3 783,7	33,4%

Дереккөздер: ҰСБ, 2023, 2024, 2025 жылдардың және 2025 жылғы қаңтар–тамыздың қорытындылары; 2026 жылғы қаңтар–тамыз — Astana TV баяндауындағы ҰСБ деректері.

ҰСБ халық салған тұрғын үйді бөлек көрсетеді: 2023 жылы 6 635,5 мың м², 2024 жылы 6 912,2 мың м², 2025 жылы 7 120,6 мың м². Бұл санат ғимарат түрін емес, құрылыс салушыны сипаттайды, сондықтан «жеке үйлер» қатарымен сәйкес келмейді және нарық есебінде пайдаланылмайды.

Қорытынды: жеке үй абсолюттік мәнде шаршы метрін жоғалтпайды, бірақ көппәтерлі құрылыс жылдамырақ өскендіктен, оның жаңа тұрғын үйдегі үлесі азаюда.

Жеке үйдің орташа ауданы: қысқару жоқ

ҰСБ пайдалануға берілген тұрғын ғимараттардың санын жариялайды. ҰСБ деректері бойынша, 2025 жылы 37 219 тұрғын ғимарат енгізілді, оның 2 591-і — көппәтерлі үй. Қалған ғимараттарды Duna.kz жеке үйлерге жатқызады.

Duna.kz есебі: 37 219 − 2 591 = 34 628 үй; 6 416 200 м² ÷ 34 628 = бір үйге ≈185 м².

Салыстыру үшін: ҰСБ деректері бойынша (Inbusiness.kz баяндауында), 2022 жылы жалпы ауданы 6,4 млн м² болатын 36,3 мың жеке үй енгізілген, яғни бір үйге шамамен 176 м².

Осы зерттеудің алғашқы нұсқасында орташа ауданның 188-ден 138 м²-ге дейін «үлкен қысқаруы» туралы айтылған. Ресми қатарлар мұны растамайды: қорытынды сүйенген үйлер саны да (38,4–45,5 мың), енгізу аудандары да (7,22–6,28 млн м²) ҰСБ деректерімен сәйкес келмейді. Қорытынды алынып тасталды.

Ауқымды түсіну үшін: ҰСБ деректері бойынша, 2024 жылдың соңында Қазақстанда шамамен 2,2 млн жеке тұрғын үй болған (тұрғын үй қоры статистикасы). Жылына шамамен 34,6 мың үй енгізу — осы қордың шамамен 1,6%-ы (Duna.kz есебі).

Үй салу қанша тұрады

Ресми өзіндік құн. ҰСБ деректері бойынша (Zakon.kz баяндауында, 2026 жылғы маусым), Қазақстанда 1 м² тұрғын үй салуға кететін орташа нақты шығын — 238,7 мың ₸; қалалық жерде — 256,4 мың ₸, ауылдық жерде — 169,1 мың ₸. Көрсеткіш тек жеке үйлерге емес, барлық тұрғын үйлерге қатысты.

ҰСБ-ның 2022 жылғы деректері бойынша (Inbusiness.kz баяндауында), халық салған үйлерде 1 м²-дің орташа құны 115 мың ₸ болған, ал басқа құрылыс салушылардың қалалық үйлерінде — 176,7 мың ₸. Ресми статистикада жеке үй тұрақты түрде арзанырақ, оның бір себебі — шығынды үй иесінің өзі декларациялайды.

Қымбаттау. Сол деректер бойынша, құрылыстағы бағалар бір жылда 8,2%-ға өсті. Ең жылдам цемент (+13,5%), гидрооқшаулау мен шатыр материалдары (+9,8%), кірпіш пен керамика (+5,7%) қымбаттады; қара металдар 2,5%-ға, пластмасс бұйымдары 8,4%-ға арзандады.

Мердігер бағалары. Төменде СИП-панель өндіретін бір мердігердің бағасы берілген (HotWell.kz, Алматы облысы, 2026 жыл). Бұл бағдар ғана, нарықтың орташа бағасы емес.

Технология	Қорап, ₸/м² бастап	100 м² үй «кілтпен», млн ₸
СИП-панельдер	75 000	12,9–16,0
Қаңқалы үй	90 000	—
Газоблок	100 000	17,1–21,0
Кірпіш	130 000	21,4–26,7

Мердігердегі қорап бағасы іргетассыз, инженерлік жүйелерсіз және әрлеусіз көрсетілген. «Кілтпен» есебіне септик, ұңғыма немесе су құбыры, газ кіргізу мен қазандық, қоршау және абаттандыру кірмейді.

Зерттеудің алғашқы нұсқасында «кілтпен» тапсырудың орташа құны 480 000 ₸/м² (2023 жылғы 285 000 ₸/м²-ден өсу) деп көрсетілген. Бұл сандардың растамасы табылмады, сондықтан олар алынып тасталды. Нарық үлестері, мерзімдері және жылыту шығындары бар технологиялар кестесі де алынып тасталды: оның расталған дереккөзі жоқ.

Үй бюджетінің құрылымы: мердігер мысалы

Қазақстанда жеке үй сметаларының құрылымы туралы ашық статистика жоқ. Бағдар ретінде Duna.kz мердігер мысалын (HotWell.kz) талдады: газоблоктан салынған 100 м² бір қабатты үй, Алматы облысы, 2026 жыл, барлығы 17,1–21,0 млн ₸. Үлестер ауқымдардың ортасы бойынша есептелді.

Бап	Ауқым, млн ₸	Ортасы, млн ₸	Үлесі (Duna.kz бағалауы)
Газоблок қорабы	10,0	10,00	52,5%
Қара және таза әрлеу	2,5–4,0	3,25	17,1%
Таспалы іргетас	2,0–3,0	2,50	13,1%
Инженерлік жүйелер	1,8–2,5	2,15	11,3%
Шатыр	0,8–1,5	1,15	6,0%
Барлығы	17,1–21,0	19,05	100%

Бұл мысал бойынша бюджеттің шамамен 72%-ы іргетасқа, қабырғаға және шатырға, ал инженерия мен әрлеуге шамамен 28%-ы жұмсалады. Әрлеуі мен инженериясы қымбат үйде үлестер басқаша болады, сондықтан мысалды бүкіл нарыққа көшіруге болмайды.

Сметадан тыс шығындар. Сол мердігердің бағалауы бойынша, Алматы облысында газға қосылу желіге дейінгі қашықтыққа қарай 0,5–2,0 млн ₸, сәулет жобасы — 150–500 мың ₸, геологиялық ізденістер — 50–150 мың ₸ тұрады.

Зерттеудің алғашқы нұсқасында «50/30/20 ережесі» және желілерге жасырын шығындардың жиынтық кестесі (8,65–16,7 млн ₸) берілген. Олардың тексерілетін дереккөзі жоқ, сондықтан ереже мен кесте алынып тасталды.

Duna.kz есебі: ЖТҚ-ның жылдық енгізу құны

Сұрақ: бір жылда пайдалануға берілетін жеке үйлерге үй шаруашылықтары мен мердігерлер қанша ақша салады?

Белгілі (бастапқы деректер):

Көрсеткіш	Мәні	Жыл	Дереккөз	Түрі
Жеке үйлерді енгізу	6 416,2 мың м²	2025	ҰСБ	Ресми
1 м²-ге шығын, халық салған үйлер	115 мың ₸	2022	ҰСБ (Inbusiness.kz)	Ресми
1 м²-ге шығын, халықтан басқа қалалық үйлер	176,7 мың ₸	2022	ҰСБ (Inbusiness.kz)	Ресми
1 м²-ге шығын, қалалық жер	256,4 мың ₸	2026	ҰСБ (Zakon.kz)	Ресми
Мердігердегі 100 м² «кілтпен» үй	12,9–26,7 млн ₸	2026	HotWell.kz	Есептік

A моделі (ресми өзіндік құн). Болжам: 2022 жылы тіркелген халық салған үйлер мен басқа құрылыс салушылардың қалалық үйлеріндегі шығын арақатынасы (115 ÷ 176,7 = 0,651) сақталады. Сонда 256,4 мың ₸ × 0,651 ≈ 166,9 мың ₸/м²; 6 416 200 м² × 166 900 ₸ ≈ 1,07 трлн ₸.

B моделі (мердігер бағалары). Болжам: жеке үйдің орташа шаршы метрі мердігердің «кілтпен» бағасының ортасындай тұрады — (129 + 267) ÷ 2 = 198 мың ₸/м². Сонда 6 416 200 м² × 198 000 ₸ ≈ 1,27 трлн ₸.

Жоғарғы шек. Егер жеке үй орташа қалалық тұрғын үй сияқты тұрса (256,4 мың ₸/м²), 6 416 200 м² × 256 400 ₸ ≈ 1,65 трлн ₸ шығады.

Модель	1 м², ₸	Енгізу құны, трлн ₸
A — ресми өзіндік құн	166 900	1,07
B — мердігер бағасы	198 000	1,27
Жоғарғы шек	256 400	1,65
Орталық бағалау (A мен B ортасы)	≈182 450	≈1,17

Нәтиже: Duna.kz бағалауы бойынша, 2025 жылы пайдалануға берілген жеке үйлердің құны 2026 жылғы бағамен 1,1–1,6 трлн ₸, орталық бағалау — шамамен 1,2 трлн ₸. Ауданы 185 м² орташа үй жерсіз, сыртқы желілерсіз және абаттандырусыз 31–37 млн ₸ тұрады (орталық бағалау — шамамен 34 млн ₸).

Сезімталдық: шаршы метр құнының әр ±10 000 ₸-ы нарық бағалауын ±64 млрд ₸-ге өзгертеді.

Ақылға қонымдылықты тексеру: ҰСБ деректері бойынша, 2025 жылы Қазақстандағы құрылыс жұмыстарының көлемі — 10 704,8 млрд ₸. ЖТҚ бағалауы (≈1,2 трлн ₸) бұл соманың шамамен 11%-ын құрар еді. Шамаларды тікелей салыстыру дұрыс емес: үйлердің бір бөлігін халық өз күшімен салады, бұл жұмыстар ұйымдардың құрылыс жұмыстары көлеміне кірмейді. Дегенмен шаманың реті ақылға қонымды.

Зерттеудің алғашқы нұсқасында нарық 2,42 трлн ₸ деп бағаланған. Бұл бағалау расталмаған енгізу аудандары мен 384 000–480 000 ₸/м² бағаға сүйенгендіктен ауыстырылды.

Үй құрылысы қалай қаржыландырылады

Қазақстанда отбасылардың үйді қандай көздерден салатыны туралы (пәтер сату, жинақ, несие) ашық статистика жоқ. Зерттеудің алғашқы нұсқасындағы қаржыландыру көздерінің үлестері мен «ұрпақтық топтар» ештеңемен расталмаған және алынып тасталды.

Тексеруге болатыны: Отбасы банк тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінде үй салуға тұрғын үй қарызын береді. Банк деректері бойынша, тұрғын үй қарызы бойынша мөлшерлеме — жылдық 3,5%-дан (ЖТСМ 3,6%-дан), қарыз депозиттегі жинақты, бағалау көрсеткішіне қол жеткізуді, кепілді және төлем қабілетін растауды талап етеді (hcsbk.kz). Зейнетақы жинақтары мен ипотеканың тұрғын үй нарығына әсері Duna.kz №102.3 зерттеуінде талданған.

Ресми статистика нені көреді және нені көрмейді

Көреді:

• пайдалануға берілген жеке үйлер — ауданы мен ғимараттар саны;
• құрылыс салушылар деректері бойынша 1 м² тұрғын үйге орташа нақты шығындар;
• құрылыс материалдары мен жұмыстарының баға индекстері;
• тұрғын үй қоры — жеке және көппәтерлі үйлер саны.

Көрмейді (ашық жарияланымдарда):

• жылдар бойы салынып, пайдалануға берілмеген үйлер. Мұндай «аяқталмаған құрылыстардың» саны ресми түрде жарияланбайды. Алғашқы нұсқадағы сандар (құрылыстардың 31,2%-ы және 420 млрд ₸ «өлі капитал») расталмайды және алынып тасталды;
• жеке тапсырыс берушілердің смета құрылымы мен нақты шығыстары: өз үйіне кеткен шығынды иесінің өзі декларациялайды;
• сериялық жеке құрылыс салушылардың үлесі. Алғашқы нұсқадағы «нарықтың 22%-ы» деген сан алынып тасталды.

Бұл бизнес үшін нені білдіреді

1. Құрылыс компаниялары үшін: жеке үйлер нарығы шаршы метрмен өспейді (жылына 6,4–6,6 млн м²), сондықтан түсімнің өсуі жалпы сұраныс есебінен емес, негізінен нарық үлесі мен баға есебінен мүмкін. Жұмыс құрамы анық «кілтпен» тапсырылатын нақты бағаны клиенттің салыстыруы қораптың бағасынан оңайырақ.
2. Материал жеткізушілер үшін: ЖТҚ тұрғын үй енгізудің шамамен үштен бірін береді. Цемент, шатыр және гидрооқшаулау материалдары құрылыс бойынша орташадан жылдам қымбаттады, бұл жеке үй сметасында байқалады (материалдар туралы толығырақ — Duna.kz №70 зерттеуі).
3. Жеке тапсырыс берушілер үшін: мердігерлердегі «X ₸/м²-ден» деген баға көбінесе тек қорапты білдіреді. Шарт жасамас бұрын жұмыстар тізбесін сұрап, газ, су, электр қосу, жоба және ізденістер шығынын бөлек қарастырған жөн. Әрлеу құны туралы — Duna.kz №61 зерттеуі.