Складская логистика и фулфилмент Казахстана 2026: рекордный ввод, рост вакантности и снижение ставок аренды

Краткий ответ

После рекордного ввода 2025 года складской рынок Казахстана перешёл от дефицита к избытку предложения. По данным консалтинговых компаний, фонд качественных складов классов A и B на середину 2026 года — 2,1–2,4 млн м², вакантность — от 5,5% (IBC Global) до 11,1% (IBC Real Estate) по стране и 12,2% в Алматы (Bright Rich | CORFAC), а ставка аренды класса A в Алматы за год снизилась на 19,5%, до 4 265 ₸ за м² в месяц.

Показатель	Значение	Источник, период
Складской фонд A+B, Казахстан	2,38 млн м² / 2,12 млн м²	IBC Global, II кв. 2026 / IBC Real Estate, I пол. 2026
Вакантность, Казахстан	5,5% / 11,1%	IBC Global / IBC Real Estate, 2026
Вакантность, Алматы	12,2% (+6,1 п. п. за год)	Bright Rich | CORFAC, I пол. 2026
Ставка аренды класса A, Алматы	4 265 ₸/м² в месяц (−19,5%)	Bright Rich | CORFAC, I пол. 2026
Себестоимость сухого склада класса A	676–690 $/м² без НДС	IBC Global, 2026
Электронная торговля, 2025	3 768,8 млрд ₸, 14,3% розницы	БНС РК
Заказов доставлено Kaspi, 2025	182 млн (+84%)	Kaspi.kz, Form 20-F
Брутто-доходность аренды к себестоимости строительства	16,6–20,7%	Оценка Duna.kz

Складской фонд: оценки консультантов расходятся

Официальной статистики складских площадей в Казахстане нет: БНС не публикует фонд по классам. Все цифры рынка — данные консалтинговых компаний, и они заметно расходятся.

Источник	Период	Фонд A+B
Baker Tilly	9 месяцев 2024	1,49 млн м², из них Алматы 919 тыс. (61,6%), Астана 370 тыс. (24,8%)
IBC Global	конец 2024	1,575 млн м²
Bright Rich | CORFAC	I квартал 2025	Алматы: 806,8 тыс. м²
IBC Global	III квартал 2025	2,003 млн м²
IBC Real Estate	I полугодие 2026	2,116 млн м² (+13% за год)
IBC Global	II квартал 2026	2,38 млн м²
Bright Rich | CORFAC	I полугодие 2026	Алматы: около 1,2 млн м²
IBC Global, INGENIUUM	начало 2026	Астана: около 400 тыс. м², из них сухие склады A+B — 365 тыс. м²

Расхождения объясняются разным определением качественного склада, учётом складов под собственные нужды и built-to-suit, а также границами агломераций. Направление у источников одно: в 2025 году фонд заметно вырос, но оценки темпа расходятся примерно вдвое. По IBC Global ввод 2025 года составил от 0,37 до 0,47 млн м², то есть от 23 до 30% фонда на конец 2024 года (расчёт Duna.kz: 0,37 / 1,575 и 0,47 / 1,575). По IBC Real Estate фонд к I полугодию 2026 года вырос за год лишь на 13%. Ряд IBC Global и сам по себе не сводится точно: по его данным фонд вырос с 2,003 млн м² в III квартале 2025 года до 2,38 млн м² во II квартале 2026 года, а ввод за первое полугодие 2026 года оценён только в 40 тыс. м²; вероятная причина в пересмотре базы учёта. На 2026 год оба источника ждут спада: IBC Global оценивает ввод первого полугодия примерно в 40 тыс. м², IBC Real Estate даёт лишь 5 тыс. м² за полугодие и не более 32 тыс. м² за весь 2026 год.

Вакантность: от дефицита к избытку за полтора года

Источник	География	Период	Вакантность
IBC Global	Казахстан	конец 2024	0,5–1,5%
Baker Tilly	Алматы / Астана	9 месяцев 2024	3,7% / 8,1%
Bright Rich | CORFAC	Алматы	I квартал 2025	6,8%
IBC Global	Казахстан	2025 — II квартал 2026	4,9–5,7% (5,5% на II кв. 2026)
IBC Global, INGENIUUM	Астана	начало 2026	3%
IBC Real Estate	Казахстан	I полугодие 2026	11,1% (234 тыс. м²)
Bright Rich | CORFAC	Алматы	I полугодие 2026	12,2% (145,1 тыс. м²)

В конце 2024 года свободных качественных складов почти не было, в 2026 году их больше, чем когда-либо за пять лет (оценка IBC Real Estate). Разница между 5,5% и 11,1% — это снова разница методик, но направление одно: рост. IBC Real Estate прогнозирует 12,5% к концу 2026 года.

Исключение — Астана: по оценке IBC Global и INGENIUUM, вакантность там около 3%, а дефицит сухих складов — порядка 350 тыс. м²; для баланса городу нужно не менее 500 тыс. м² нового качественного предложения.

Ставки аренды: пик пройден

Источник	Период	Класс A, ₸/м² в месяц	Класс B, ₸/м² в месяц
Baker Tilly	9 месяцев 2024	Алматы: 5 400 (+12,5% за год); Астана: 4 800	Алматы: 4 000; Астана: 3 000
IBC Global	2024 → 2025	5 300–6 200 → 4 800–5 700	—
Bright Rich | CORFAC	I квартал 2025	Алматы: 5 700	Алматы: 4 500
IBC Real Estate	I полугодие 2026	средняя по рынку 4 400–4 600 (−5% за год); Алматы 4 600–5 200	—
Bright Rich | CORFAC	I полугодие 2026	Алматы: 4 265 (−19,5% за год); Астана — примерно на 25% выше	—

Ставки класса A выросли в 2024 году и снижаются с 2025 года. Волна спекулятивного ввода (Bright Rich отмечал, что все объекты, вводимые в Алматы в 2025 году, строились без заранее известного арендатора) и рост вакантности перенесли переговорную силу к арендаторам.

Кто создаёт спрос: электронная торговля и маркетплейсы

По данным БНС, объём электронной торговли в 2025 году — 3 768,8 млрд ₸ против 3 156,4 млрд ₸ в 2024 году (рост на 19,4%, расчёт Duna.kz). На маркетплейсы пришлось 3 237,5 млрд ₸ (86%), доля электронной торговли в рознице — 14,3% (подробнее — исследование Duna.kz №54).

По данным Kaspi.kz (годовой отчёт Form 20-F за 2025 год), компания доставила 182 млн заказов против 99 млн годом ранее (+84%); 49% заказов доставлены быстрее чем за 2 дня; на конец 2025 года работало 10 441 постамат, и через них прошло более половины заказов. GMV электронной коммерции Kaspi — 3 183 млрд ₸ (+16%).

Оценка Duna.kz: более 91 млн заказов через постаматы при 10 441 постамате — это свыше 8 700 заказов на один постамат в год. Последняя миля всё больше уходит в постаматы, а склад работает как сортировочный узел (см. также №59 о рынке доставки).

Структура спроса в Алматы в первом полугодии 2026 года (поглощение 136,3 тыс. м², Bright Rich | CORFAC): логистические операторы — 32%, розничные сети — 27%, интернет-торговля — 24%.

Проект	Площадь	Статус	Источник
Wildberries, Астана	около 160 тыс. м²	строится, ввод — I кв. 2027	министр торговли и интеграции РК через TKS.ru
Wildberries, Алматы	около 100 тыс. м²	строится, ввод — I кв. 2027	там же
Ozon, Астана	40 тыс. м² (первая очередь проекта на 70 тыс. м²)	открыт в марте 2023	AKM
Ozon, Алматы	20 тыс. м² + второй блок того же размера в 2026	первая очередь с декабря 2024	Profit.kz
Magnum на Kaspi	6 логистических центров, 114 тыс. м²	май 2025, в 2025 планировались ещё 4	Forbes.kz

Оценка Duna.kz: 260 тыс. м² Wildberries — это 10,9–12,3% текущего фонда A+B. Но это склады под собственные нужды маркетплейса: они не поглощают свободные спекулятивные площади и после ввода могут освободить арендованные сейчас.

Транзит и транспорт

По данным БНС, в 2025 году индекс физического объёма услуг секции «Транспорт и складирование» — 120,4%, перевезено 1 163,6 млн т грузов (+7,9%), грузооборот — 584,3 млрд т-км (+13,6%).

По словам председателя правления «Қазақстан темір жолы» Талгата Алдыбергенова, транзит грузов по железной дороге в 2025 году вырос более чем на 20% и составил 33 млн т. При этом, по данным КТЖ в пересказе Inbusiness.kz, сухой порт «Хоргос — Восточные ворота» обработал в 2025 году более 372 тыс. TEU — всего на 2% больше, чем годом ранее.

Транзит растёт, но в основном это сквозной поток: он загружает железную дорогу и терминалы, а не городские склады под розницу.

Экономика склада: расчёт Duna.kz

Известно: себестоимость строительства сухого склада класса A — 676–690 $ за м² без НДС (IBC Global, 2026); мультитемпературного — 919–1 099 $ за м² (IBC Global, данные для Астаны). Официальный курс НБ РК на 21 сентября 2026 года — 446,56 ₸ за доллар. Базовая ставка НБ РК — 16,25% (решение от 4 сентября 2026 года).

Параметр	Значение
Себестоимость, ₸/м² (676–690 $ × 446,56)	301 875–308 126 ₸
Ставка аренды класса A, Алматы, ₸/м² в месяц	4 265–5 200
Годовая аренда, ₸/м²	51 180–62 400
Брутто-доходность к себестоимости при полной загрузке	16,6–20,7%
То же при вакантности 11,1%	14,8–18,4%

Формула: доходность = ставка × 12 / (себестоимость в $ × курс). Нижняя граница — минимальная ставка (4 265 ₸) к максимальной себестоимости, верхняя — наоборот.

Вывод: при текущих ставках брутто-доходность нового склада (16,6–20,7%) сопоставима с базовой ставкой 16,25%, а с учётом земли, сетей, операционных расходов и вакантности — ниже её. Это объясняет, почему, по оценке IBC Real Estate, ввод 2026 года упадёт в разы: спекулятивное строительство при нынешних ставках и стоимости денег экономически не интересно.

Холодильные склады — узкий сегмент: по данным IBC Global, мультитемпературные комплексы занимают 5% предложения (114,5 тыс. м² на 19 объектах), в 2025 году добавлено лишь 12,3 тыс. м² холодильных зон.

Сколько стоит фулфилмент

Публичные тарифы двух операторов фулфилмента в Алматы (цены «от», без НДС-оговорок, на сентябрь 2026 года):

Операция	СДЭК Фулфилмент	GetSklad
Приёмка	от 35 ₸ за единицу	от 50 ₸ за единицу
Сборка заказа	500 ₸ за первую единицу, 70 ₸ за каждую следующую	от 150 ₸ за заказ
Отгрузка	—	от 100 ₸ за посылку
Хранение	минимальная ставка 225 ₸ в сутки	от 6 000 ₸ за м² в месяц
Возвраты	—	от 200 ₸

Оценка Duna.kz: обработка заказа из двух единиц без хранения и доставки — от 350 ₸ (GetSklad: 2 × 50 + 150 + 100) до 640 ₸ (СДЭК: 2 × 35 + 500 + 70). Хранение и доставка оплачиваются сверх. Это два публичных прайса, а не рыночная выборка; крупные клиенты получают индивидуальные условия.

Ставка хранения GetSklad (6 000 ₸ за м²) выше рыночной аренды класса A (4 265–5 200 ₸): разница — плата за обработку, учёт и мелкие объёмы.

Что это значит для бизнеса

Арендаторам — время переговоров. При вакантности 11–12% и падающих ставках можно фиксировать долгие договоры по текущей цене, просить арендные каникулы и индексацию ниже инфляции (9,8% в августе 2026 года).

Девелоперам — пауза. Брутто-доходность на уровне базовой ставки не окупает спекулятивное строительство; исключение — Астана и специализированные форматы (холод, мультитемпература), где консультанты фиксируют нехватку.

Селлерам маркетплейсов — считать заказ, а не квадратный метр. При объёмах, когда собственный склад не загружен, 3PL-фулфилмент превращает аренду в переменные расходы. Порог перехода зависит от ассортимента и числа заказов и в открытых данных не измерен. О зависимости от маркетплейсов — №104, о стоимости привлечения клиента — №107.

Смежные материалы серии: №108 (готовый бизнес и франшизы), №110 (фармацевтический ритейл).